공인중개사 순영업소득 · 세전지분복귀액 · 제29회 25번 해설

핵심 해설

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산정하는데, 기타소득(ㄱ)은 유효총소득에 가산되는 항목이고 재산세(ㅁ)는 대표적인 영업경비 항목이므로 순영업소득 산정에 필요하다. 반면 취득세(ㄷ)는 취득단계의 비용, 양도소득세(ㅂ)는 처분단계의 세금으로 순영업소득이나 세전지분복귀액 계산과 무관하다. 세전지분복귀액은 순매도액(총매도가격-매도비용)에서 미상환저당잔금을 차감하여 구하므로 매도비용(ㄴ)과 미상환저당잔금(ㄹ)이 필요하다. 따라서 가: ㄱ, ㅁ / 나: ㄴ, ㄹ이 되어 정답은 ②이다.

이론 근거

순영업소득(NOI)=유효총소득(기타소득 포함)-영업경비(재산세 포함); 세전지분복귀액=순매도액(총매도가격-매도비용)-미상환저당잔금. 취득세는 취득단계 비용, 양도소득세는 처분단계 세금으로 두 항목 산정과 무관하다.

쉬운 설명

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값이므로, 유효총소득에 더해지는 기타소득과 대표적 영업경비인 재산세가 산정에 필요합니다. 세전지분복귀액은 총매도가격에서 매도비용을 뺀 순매도액에서 미상환저당잔금을 다시 빼서 구하므로 매도비용과 미상환저당잔금이 필요합니다. 반면 취득세는 취득단계 비용, 양도소득세는 처분 이후 세금 단계의 항목이라서 순영업소득이나 세전지분복귀액 어느 쪽 계산에도 들어가지 않습니다.

용어 설명

순영업소득(NOI)

유효총소득(기타소득 포함)에서 영업경비(재산세 등)를 차감한 부동산 운영단계의 순수익.

세전지분복귀액

부동산 처분 시 총매도가격에서 매도비용을 차감한 순매도액에서 미상환저당잔금을 차감하여 산정하는 세전 지분투자자 귀속액.

선택지별 해설

• ① 틀림. 취득세는 순영업소득 계산과 무관하다.
• ② 옳음(정답). 기타소득・재산세는 NOI 계산에, 매도비용・미상환저당잔금은 세전지분복귀액 계산에 필요하다.
• ③ 틀림. 양도소득세는 세전지분복귀액이 아닌 세후 단계에서 고려되는 항목이다.
• ④ 틀림. 취득세와 양도소득세는 각각 순영업소득 및 세전지분복귀액 산정에 사용되지 않는다.
• ⑤ 틀림. 취득세와 양도소득세가 잘못 포함되어 있다.

암기팁

순영업소득엔 '기타소득 더하고 재산세 빼고', 세전지분복귀액엔 '매도비용 빼고 남은 대출 빼고'! 취득세·양도소득세는 이 두 계산엔 아예 등장하지 않는 손님입니다.