공인중개사 자기자본수익률 · 지렛대효과 · 제29회 24번 해설

핵심 해설

자기자본수익률은 지분투자액 대비 지분귀속 수익(순영업소득+자본이득-이자비용)의 비율로 계산한다. 타인자본을 활용하지 않는 경우 지분투자액 10억원에 대해 순영업소득과 가격상승분을 합한 5,000만원의 수익이 발생해 수익률은 5%이다. 타인자본을 50% 활용하면 지분투자액은 5억원으로 줄어들고, 총수익 5,000만원에서 대출이자 2,000만원을 차감한 3,000만원이 지분귀속 수익이 되어 수익률은 6%로 상승한다. 이는 총자본수익률(5%)이 차입금리(4%)보다 높아 정(+)의 지렛대효과가 발생했기 때문이다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

자기자본수익률=(순영업소득+자본이득-이자비용)÷지분투자액. 무차입시 지분 10억원에 수익 5,000만원(순영업소득3천만+가격상승분2천만)으로 수익률 5%, 타인자본 50% 활용시 지분 5억원에 수익 5,000만원-이자2,000만원(4억×4%)=3,000만원으로 수익률 6%. 총자본수익률(5%)>차입금리(4%)이므로 정(+)의 지렛대효과가 발생한다.

쉬운 설명

자기자본수익률은 지분투자자에게 실제로 귀속되는 수익(순영업소득+가격상승분-이자비용)을 지분투자액으로 나눈 값입니다. 타인자본을 전혀 쓰지 않으면 10억원 전액이 내 돈이므로 순영업소득과 가격상승분을 합한 수익을 그대로 10억원으로 나눠 5%가 나오고, 타인자본을 50% 쓰면 내 지분투자액은 5억원으로 줄지만 총수익에서 대출이자를 뺀 나머지가 더 적은 지분에 귀속되면서 수익률이 6%로 올라갑니다. 이는 전체 자본에서 나오는 수익률(5%)이 차입금리(4%)보다 높아 대출을 쓸수록 자기자본수익률이 커지는 정(+)의 지렛대효과가 발생했기 때문입니다.

용어 설명

자기자본수익률

지분투자자에게 귀속되는 순수익을 지분투자액으로 나눈 수익률.

지렛대효과(레버리지효과)

타인자본(부채)을 활용함으로써 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높아지거나 낮아지는 효과로, 차입금리보다 총자본수익률이 높으면 정(+)의 지렛대효과가 발생한다.

계산 과정

(ㄱ) 무차입(타인자본 미활용) 경우: 지분투자액=10억원. 1년간 총수익=순영업소득 3,000만원+가격상승분(10억원×2%=2,000만원)=5,000만원. 자기자본수익률=5,000만원÷10억원=5%. (ㄴ) 타인자본 50% 활용 경우: 지분투자액=5억원, 차입금=5억원. 순영업소득과 가격상승분 합계는 총투자액 기준으로 동일하게 5,000만원. 이자비용=5억원×4%=2,000만원(만기 일시상환이므로 원금은 상환액에서 제외하고 이자만 차감). 세전현금흐름(지분귀속분)=5,000만원-2,000만원=3,000만원. 자기자본수익률=3,000만원÷5억원=6%. 따라서 ㄱ:5%, ㄴ:6%.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ은 5%가 되어야 한다.
• ② 틀림. ㄱ,ㄴ 모두 계산값과 다르다.
• ③ 옳음(정답). 계산 결과와 일치한다.
• ④ 틀림. ㄴ은 6%가 되어야 한다.
• ⑤ 틀림. 계산값과 맞지 않는다.

암기팁

빌린 돈의 이자율(4%)보다 전체수익률(5%)이 높으면, 빚을 낼수록 내 몫의 수익률은 더 커진다! 이게 바로 '레버리지가 몸에 좋은' 정(+)의 지렛대효과입니다.