공인중개사 건물등기에 의한 토지임차권의 대항력 · 제29회 73번 해설

핵심 해설

임대인의 동의 없는 전대차라도 전대인과 전차인 사이의 전대차계약 자체는 유효하고, 임대차계약이 존속하는 동안에는 임대인에게 실질적인 손해가 없으므로 임대인은 무단전차인에게 차임 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례이다. 그러나 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인이 그 지상건물의 보존등기를 마치면 제622조에 따라 제3자(토지 양수인)에게 임차권으로 대항할 수 있으므로, 그 이후 토지를 양수한 자에 대하여도 임대차기간 만료시 건물매수청구권을 행사할 수 있다는 점에서 ④의 설명은 틀리다. 반면 임차인이 임대차 종료 전에 건물의 소유권을 제3자에게 이전한 경우에는 건물 소유자가 아니므로 매수청구권이 인정되지 않는다. 따라서 정답은 ④이다.

법령 근거

• 민법 제622조 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

건물 소유 목적 토지임차인이 지상건물의 보존등기를 마치면 그때부터 제3자(토지 양수인)에게도 임차권으로 대항할 수 있게 되므로, 그 뒤 토지를 양수한 사람에게도 건물매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 핵심 오답 포인트다. 무단전대라도 전대차계약 자체는 유효하고, 임대차가 존속하는 동안엔 임대인에게 실질적 손해가 없어 무단전차인에게 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 없으며, 임차인이 임대차 종료 전에 건물 소유권을 넘겼다면 매수청구권은 인정되지 않는다.

용어 설명

건물등기에 의한 토지임차권의 대항력

건물 소유를 목적으로 한 토지임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여도 임대차의 효력이 있다는 원칙(제622조).

선택지별 해설

• ① 옳음. 임대인의 동의가 없어도 전대차계약 자체는 유효하다.
• ② 옳음. 임대차 존속 중에는 임대인에게 실질적 손해가 없어 부당이득반환청구가 인정되지 않는다는 것이 판례이다.
• ③ 옳음. 같은 이유로 손해배상청구도 인정되지 않는다.
• ④ 옳음(정답, 틀린 지문). 건물 보존등기로 대항력을 갖춘 토지임차인은 토지 양수인에게도 건물매수청구권을 행사할 수 있다(제622조).
• ⑤ 옳음. 건물 소유권을 이전한 임차인에게는 매수청구권이 인정되지 않는다.

암기팁

건물 등기로 대항력 갖춘 토지임차인은 "땅 주인이 바뀌어도 건물 팔란 소리 할 수 있다".