공인중개사 자주점유ㆍ타주점유 · 점유매개관계 · 제29회 57번 해설

핵심 해설

점유매개관계에서 직접점유자(임차인 등)는 타인의 소유를 전제로 점유하는 것이므로 타주점유에 해당한다. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정될 뿐(제197조 1항) 과실 없음까지 추정되지는 않는다. 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우 임대인뿐 아니라 전대인(임차인) 역시 간접점유자가 되어 이중의 간접점유관계가 성립하며, 명의신탁약정에 따라 등기명의를 넘겨받은 수탁자의 점유는 소유의 의사가 없는 타주점유이다. 등기된 면적을 상당히 초과하여 매수ㆍ인도받은 토지의 초과부분에 대한 점유는 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정이 깨진다는 것이 판례이다. 따라서 정답은 ①이다.

법령 근거

• 민법 제197조 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인처럼 점유매개관계에서 직접 점유하는 사람은 '남의 소유'라는 것을 전제로 점유하는 것이므로 타주점유에 해당한다. 점유자는 소유의 의사·선의·평온·공연은 추정되지만 '과실 없음'까지 추정되지는 않고, 무단전대의 경우 임대인과 전대인(임차인) 모두 간접점유자가 되며, 명의수탁자의 점유는 소유의 의사 없는 타주점유이고, 등기면적을 크게 초과하는 부분의 점유는 자주점유 추정이 깨진다는 점도 함께 정리된다.

용어 설명

자주점유ㆍ타주점유

소유의 의사를 가지고 하는 점유를 자주점유, 소유의 의사 없이 하는 점유(임차인 등)를 타주점유라 한다.

점유매개관계

직접점유자가 간접점유자에 대하여 일정 기간 점유할 권리를 가지고 반환의무를 지는 관계(임대차, 사용대차 등).

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 점유매개관계의 직접점유자(예: 임차인)는 타주점유자이다.
• ② 틀림. 점유자에게 과실 없음까지는 추정되지 않는다.
• ③ 틀림. 이중전대의 경우 임대인과 임차인(전대인) 모두 간접점유자가 된다.
• ④ 틀림. 명의수탁자의 점유는 자주점유가 아니라 타주점유이다.
• ⑤ 틀림. 등기면적을 상당히 초과하는 부분의 점유는 자주점유 추정이 깨진다는 것이 판례이다.

암기팁

세입자는 "내 집 아닌 거 알고 사는 사람" - 그래서 타주점유.