공인중개사 무효행위의 추인 · 제29회 48번 해설

핵심 해설

불공정한 법률행위로 무효인 경우에도 무효행위 전환의 법리(제138조)는 적용될 수 있다는 것이 판례이고, 토지거래허가구역 내 토지매매계약은 관할관청의 불허가처분이 있으면 확정적 무효가 된다. 그러나 무효인 법률행위는 추인하여도 원칙적으로 효력이 생기지 않고, 당사자가 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위를 한 것으로 볼 뿐 계약체결시로 소급하여 유효로 되는 것은 아니다(제139조). 이중매매의 법리와 마찬가지로 매도인의 배임행위에 채권자가 적극 가담하여 설정한 저당권은 반사회질서 법률행위로서 무효이며, 토지거래허가구역 내 계약이 확정적 무효가 된 경우에는 그에 관하여 책임 있는 사유가 있는 자도 무효를 주장할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 정답은 ③이다.

법령 근거

• 민법 제138조법제처 원문 →
• 민법 제139조법제처 원문 →

쉬운 설명

무효인 법률행위는 나중에 추인해도 원칙적으로 효력이 생기지 않고, 당사자가 무효임을 알고도 추인하면 그때부터 '새로운 법률행위'를 한 것으로 볼 뿐 계약 체결시로 소급해 유효로 되는 것은 아니다. 나머지 지문들처럼 불공정 법률행위에도 무효행위 전환 법리가 적용될 수 있고, 이중매매에서 배임에 적극 가담해 설정된 저당권은 무효이며, 토지거래허가구역 계약이 확정적 무효가 되면 그 책임 있는 당사자도 무효를 주장할 수 있다는 점은 모두 맞는 설명이다.

용어 설명

무효행위의 추인

무효인 법률행위를 당사자가 무효임을 알고 다시 행하는 것으로, 원칙적으로 소급효 없이 그때부터 새로운 법률행위로서 효력이 생긴다(제139조).

선택지별 해설

• ① 옳음. 판례는 불공정한 법률행위에도 무효행위 전환 법리의 적용을 인정한다.
• ② 옳음. 불허가처분이 있으면 유동적 무효 상태가 확정적 무효로 전환된다.
• ③ 옳음(정답, 틀린 지문). 무효행위의 추인은 원칙적으로 소급효가 없고 추인한 때로부터 새로운 법률행위로서 효력이 생긴다(제139조).
• ④ 옳음. 이중매매 법리에 따라 배임행위에 적극 가담하여 설정된 저당권은 반사회질서 행위로 무효이다.
• ⑤ 옳음. 확정적 무효의 경우 귀책사유 있는 자도 무효를 주장할 수 있다는 것이 판례이다.

암기팁

무효행위 추인은 "타임머신 없음" - 추인해도 과거로 안 돌아가고 추인한 순간부터 새로 시작.