공인중개사 명인방법 · 중개대상물 · 제29회 2번 해설

핵심 해설

중개대상물이 되려면 사적 소유권의 대상이 될 수 있고 거래의 안전과 질서를 보호할 가치가 있는 물건이어야 한다는 것이 판례의 입장이다. 특정 동·호수가 선정되어 분양계약이 체결된 장차 건축될 아파트(ㄱ)와 명인방법을 갖춘 수목의 집단(ㄴ), 토지거래허가구역 내 토지(ㄹ)는 모두 중개대상물성이 인정된다. 그러나 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 기둥을 세우고 3면에 천막을 설치하여 주벽이라 할 만한 것이 없는 세차장 구조물(ㄷ)은 토지의 정착물인 건축물로 볼 수 없어 중개대상물에 해당하지 않는다는 것이 판례의 취지이다. 따라서 중개대상물에 해당하는 것은 ㄱ, ㄴ, ㄹ이므로 정답은 ④이다.

법령 근거

• 공인중개사법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

중개대상물이 되려면 사적 소유권의 대상이 될 수 있고 거래질서를 보호할 가치가 있는 물건이어야 합니다. 특정 동·호수가 정해진 분양권, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 토지거래허가구역 내 토지는 모두 이런 요건을 충족해 중개대상물로 인정됩니다. 반면 볼트조립 철제 파이프에 천막만 두른, 주벽이라 할 만한 것이 없는 세차장 구조물은 토지의 정착물인 '건축물'로 볼 수 없어 중개대상물에서 제외되는 것이 핵심 구별점입니다.

용어 설명

명인방법

수목의 집단 등을 토지와 별도의 독립된 물건으로 공시하기 위해 관습법상 인정되는 공시방법(예: 껍질을 벗기고 소유자 이름을 새기는 방법 등)

중개대상물

공인중개사법령상 중개행위의 객체가 되는 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단 등

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ만 해당하는 것이 아니라 ㄴ, ㄹ도 중개대상물에 해당한다.
• ② 틀림. ㄴ이 누락되어 있다.
• ③ 틀림. ㄴ은 옳으나 ㄷ은 중개대상물이 아니며 ㄱ, ㄹ이 누락되어 있다.
• ④ 옳음(정답). 장차 건축될 특정 동·호수 아파트, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 토지거래허가구역 내 토지는 모두 중개대상물에 해당한다.
• ⑤ 틀림. ㄷ은 중개대상물이 아니며 ㄱ이 누락되어 있다.

암기팁

천막만 두른 세차장은 '집'이 아니라 '텐트'! 주벽 없는 가건물은 아무리 커도 중개대상물 명단에서 탈락입니다.