공인중개사 환산취득가액 · 필요경비 개산공제 · 제28회 30번 해설

핵심 해설

취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 소득세법 제97조 및 시행령 제176조의2에 따라 환산취득가액을 취득가액으로 한다. 환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액(10억원) × [취득 당시 기준시가(3억5천만원) ÷ 양도 당시 기준시가(5억원)] = 7억원이다. 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 실제 자본적지출ㆍ양도비용(1,700만원) 대신 취득 당시 기준시가에 3%를 곱한 필요경비개산공제(소득세법 시행령 제163조 제6항)를 적용하므로 개산공제 = 3억5천만원 × 3% = 1,050만원이다. 이에 따라 산정한 전체 양도차익은 10억원 - (7억원 + 1,050만원) = 289,500,000원이다. 다만 본 자산은 1세대 1주택인 고가주택(양도 당시 실지거래가액 9억원 초과)이므로, 소득세법 제95조 제3항 및 시행령 제160조 제1항에 따라 과세대상 양도차익은 전체 양도차익에 '(양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액'을 곱하여 안분한다. 따라서 과세대상 양도차익 = 289,500,000원 × [(10억원 - 9억원) ÷ 10억원] = 289,500,000원 × 0.1 = 28,950,000원이 되어 원본 정답 ③이 정확하다.

법령 근거

• 소득세법 제97조법제처 원문 →
• 소득세법 시행령 제163조 제6항법제처 원문 →
• 소득세법 제95조 제3항법제처 원문 →

쉬운 설명

취득 당시 실지거래가액을 몰라 기준시가 비율로 환산취득가액(7억원)을 구하고, 이 경우 실제 지출액 대신 기준시가의 3%인 필요경비개산공제(1,050만원)를 쓴다. 그래서 전체 양도차익은 10억원에서 7억1,050만원을 뺀 2억8,950만원이 되는데, 이 주택은 1세대 1주택 고가주택(양도가액 9억원 초과)이므로 전체 양도차익 중 '(양도가액-9억원)÷양도가액'에 해당하는 부분만 과세대상으로 안분한다. 즉 2억8,950만원의 10%만 과세되어 최종 2,895만원이 된다. 안분 단계를 빠뜨리면 정확히 10배 큰 금액(2억8,950만원)이 함정 선택지로 등장한다.

용어 설명

환산취득가액

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 양도 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액ㆍ감정가액)에 취득ㆍ양도 시점의 기준시가 비율을 곱하여 산정하는 추계 취득가액(소득세법 시행령 제176조의2).

필요경비 개산공제

취득가액을 환산가액ㆍ매매사례가액ㆍ감정가액으로 하는 경우, 실제 자본적지출액ㆍ양도비용을 대신하여 취득 당시 기준시가에 자산별 비율(등기된 토지ㆍ건물 3%)을 곱하여 공제하는 금액(소득세법 시행령 제163조 제6항).

고가주택 양도차익 안분

1세대 1주택이라도 고가주택(양도 당시 실지거래가액 기준. 28회 당시 9억원 초과, 2021.12.8부터 12억원 초과)은 전체 양도차익 중 '(양도가액-기준금액)÷양도가액'에 해당하는 부분만 과세대상 양도차익으로 안분한다(소득세법 제95조 제3항, 시행령 제160조 제1항).

계산 과정

① 환산취득가액 = 10억원 × (3.5억원 ÷ 5억원) = 10억원 × 0.7 = 700,000,000원. ② 필요경비개산공제 = 취득 당시 기준시가 3.5억원 × 3% = 10,500,000원(환산가액을 취득가액으로 하므로 실제 자본적지출ㆍ양도비용 17,000,000원 대신 개산공제를 적용하며, 필요경비는 둘 중 큰 금액인 710,500,000원). ③ 전체 양도차익 = 1,000,000,000원 - 710,500,000원 = 289,500,000원. ④ 고가주택 안분: 1세대 1주택 고가주택(양도가액 9억원 초과)이므로 과세대상 양도차익 = 289,500,000원 × [(10억원 - 9억원) ÷ 10억원] = 289,500,000원 × 0.1 = 28,950,000원. → 정답 ③(28,950,000원). ※ 선택지 ⑤(289,500,000원)는 고가주택 안분 전 전체 양도차익으로, 안분 단계를 누락하면 정확히 10배 차이가 나는 함정 선택지이다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 27,900,000원은 계산 결과와 일치하지 않는다.
• ② 틀림. 28,300,000원은 계산 결과와 일치하지 않는다.
• ③ 옳음(정답). 전체 양도차익 289,500,000원에 고가주택 안분율 (양도가액-9억원)÷양도가액 = 0.1을 적용한 28,950,000원이 과세대상 양도차익이다.
• ④ 틀림. 283,000,000원은 계산 결과와 일치하지 않는다.
• ⑤ 틀림. 289,500,000원은 고가주택 안분 전 전체 양도차익으로, 1세대 1주택 고가주택 안분 단계를 누락한 함정 선택지이다.

암기팁

고가주택은 전체 차익의 딱 10%만 과세 - 안분을 깜빡하면 답이 10배로 뻥튀기된다.