공인중개사 가등기에 의한 본등기의 순위보전 효력 · 제28회 22번 해설

핵심 해설

가등기는 부동산등기법 제88조에 따라 채권적 청구권을 보전하기 위하여 하는 것이 원칙이며 물권적 청구권 보전을 위한 가등기는 허용되지 않는다(①). 가등기의무자가 가등기명의인의 승낙을 얻어 단독으로 말소신청하는 경우 승낙서면을 첨부하여야 하고(②), 가등기상의 권리(청구권)가 양도되면 그 이전등기가 가능하며(③), 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(④)는 것은 모두 옳다. 그러나 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 용익권 설정을 위한 가등기에 의하여 본등기를 하는 경우, 그 가등기 후 마쳐진 저당권 등 제3자 명의의 등기가 용익권과 양립 가능하다면 이를 직권으로 말소할 수 없다는 것이 등기실무 및 판례의 태도이다. 따라서 저당권설정등기가 직권말소 대상이 된다는 ⑤의 설명은 틀리다.

법령 근거

• 부동산등기법 제88조법제처 원문 →

쉬운 설명

가등기는 채권적 청구권을 보전하기 위한 것이지 물권적 청구권 보전용으로는 허용되지 않으며, 가등기의무자가 명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소신청할 수 있고, 가등기상의 권리(청구권)가 양도되면 그 이전등기도 가능하며, 본등기의 순위는 가등기 순위에 따라 소급 인정된다. 다만 지상권·전세권·임차권 같은 용익권 설정을 위한 가등기에 의해 본등기를 하는 경우, 그 사이에 끼어든 저당권 등이 용익권과 양립 가능하다면 함께 사라져야 할 이유가 없으므로 직권말소 대상이 되지 않는다.

용어 설명

가등기에 의한 본등기의 순위보전 효력

가등기에 의해 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기한 때로 소급하여 정해지며, 이와 양립할 수 없는 중간처분 등기만 직권말소된다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 물권적 청구권 보전 가등기는 허용되지 않는다.
• ② 옳음. 승낙이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다.
• ③ 옳음. 가등기상 권리의 이전등기가 가능하다.
• ④ 옳음. 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.
• ⑤ 틀림(정답). 용익권설정 가등기에 의한 본등기의 경우 이와 양립 가능한 저당권 등은 직권말소 대상이 되지 않는다.

암기팁

소유권 가등기의 본등기는 중간 등기를 싹 밀어버리지만, 용익권 가등기는 사이좋게 지낼 수 있는 저당권까지 밀어버리진 않는다.