공인중개사 직권말소 · 제27회 53번 해설

핵심 해설

가등기에 의한 본등기를 하면 등기관은 가등기 이후에 마쳐진 등기로서 가등기에 의한 권리와 양립할 수 없는 등기(가등기 후 등기된 소유권이전등기, 담보권, 처분제한등기, 그에 기한 경매개시결정등기 등)를 직권으로 말소한다. 다만 가등기 전에 이미 등기된 권리(선순위 담보권 등)에 기한 경매개시결정등기나 가등기 전에 대항요건을 갖춘 임차권은 본등기와 양립 가능하므로 말소되지 않으며, 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 가압류·가처분등기도 직권말소 대상이 아니다. 사안에서 가등기(2016.3.4.) 이후인 2016.3.15. 등기된 가압류에 기초해 2016.7.5. 마쳐진 강제경매개시결정등기는 본등기와 양립할 수 없어 직권말소 대상이 된다.

법령 근거

• 부동산등기법 제92조법제처 원문 →

쉬운 설명

가등기에 의해 본등기가 이루어지면, 가등기 이후에 마쳐진 등기 중 본등기와 양립할 수 없는 등기(소유권이전, 담보권, 처분제한등기와 그에 기한 경매개시결정등기 등)는 등기관이 직권으로 말소한다. 반면 가등기보다 먼저 있던 권리(선순위 담보권)에 기한 경매개시결정등기나 가등기 전에 대항력을 갖춘 임차권은 본등기와 양립 가능해 말소되지 않고, 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 가압류·가처분등기도 말소 대상이 아니다. 사안에서는 가등기보다 뒤에 등기된 가압류에 기한 강제경매개시결정등기가 본등기와 양립 불가능해 직권말소 대상이 된다.

용어 설명

직권말소

가등기에 의한 본등기시 그 본등기와 양립할 수 없는 중간처분의 등기를 등기관이 신청 없이 말소하는 절차

선택지별 해설

• ① 틀림: 甲에게 대항할 수 있는 주택임차권은 본등기와 양립 가능하여 말소되지 않는다.
• ② 옳음(정답): 가등기 이후 가압류에 기한 강제경매개시결정등기는 직권말소 대상이다.
• ③ 틀림: 가등기 이전(2016.2.5.) 근저당권에 기한 경매개시결정등기는 선순위이므로 말소되지 않는다.
• ④ 틀림: 가등기상 권리를 목적으로 한 가처분등기는 본등기명의인에게 그대로 인수되어 말소되지 않는다.
• ⑤ 틀림: 가등기상 권리를 목적으로 한 가압류등기도 마찬가지로 말소되지 않는다.

암기팁

가등기보다 '늦게 온 놈'만 청소 대상, 가등기보다 먼저 있던 권리나 가등기 자체를 노린 보전처분은 그대로 남는다.