공인중개사 수익환원법 · 순영업소득 · 제28회 37번 해설

핵심 해설

가능총소득 5,000만원에서 공실손실상당액(5%인 250만원)을 차감하면 유효총소득은 4,750만원이 된다. 영업경비는 유지관리비(3%인 150만원)와 화재보험료(100만원)의 합인 250만원이며, 부채서비스액과 개인업무비는 영업경비에 해당하지 않으므로 순영업소득 산정에서 제외한다. 유효총소득 4,750만원에서 영업경비 250만원을 차감하면 순영업소득은 4,500만원이 되며, 이를 환원율 5%로 환원(나누기)하면 수익가액은 9억원이 된다. 따라서 정답은 ④이다.

이론 근거

수익환원법 - 유효총소득=가능총소득-공실손실상당액. 순영업소득=유효총소득-영업경비(유지관리비+화재보험료; 부채서비스액·개인업무비는 영업경비 아님). 수익가액=순영업소득÷환원율. 계산결과: 유효총소득 4,750만원, 순영업소득 4,500만원, 수익가액=4,500만원÷5%=9억원.

쉬운 설명

수익환원법으로 수익가액을 구하는 문제다. 가능총소득에서 공실손실상당액(5%)을 빼면 유효총소득이 되고, 여기서 영업경비(유지관리비 3%와 화재보험료의 합)만을 차감해 순영업소득을 구한다. 부채서비스액과 개인업무비는 영업경비가 아니므로 계산에서 제외해야 한다. 이렇게 구한 순영업소득 4,500만원을 환원율 5%로 나누면 수익가액은 9억원이 된다.

용어 설명

수익환원법

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원율로 환원하여 가액을 산정하는 감정평가방법.

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득으로, 부채서비스액이나 개인적 지출(개인업무비)은 영업경비에 포함되지 않는다.

계산 과정

유효총소득 = 가능총소득 5,000만원 - 공실손실상당액(5,000만원×5%=250만원) = 4,750만원 영업경비 = 유지관리비(5,000만원×3%=150만원) + 화재보험료(100만원) = 250만원 (※ 부채서비스액, 개인업무비는 영업경비에서 제외) 순영업소득(NOI) = 4,750만원 - 250만원 = 4,500만원 수익가액 = NOI ÷ 환원율 = 4,500만원 ÷ 0.05 = 9억원

선택지별 해설

• ① 틀림. 계산값(9억원)과 다르다.
• ② 틀림. 계산값(9억원)과 다르다.
• ③ 틀림. 계산값(9억원)과 다르다.
• ④ 옳음(정답). 순영업소득 4,500만원을 환원율 5%로 환원한 수익가액은 9억원이다.
• ⑤ 틀림. 계산값(9억원)과 다르다.

암기팁

부채서비스액과 개인업무비는 '영업경비 목록에 없는 손님' - 순영업소득 계산할 때 이 둘은 빼고 시작해야 한다.