공인중개사 할인현금흐름분석법 · 지분복귀액 · 제28회 33번 해설

핵심 해설

할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률은 투자자가 요구하는 최소한의 수익률을 의미하며, 세후수익률이나 지분배당률 등은 요구수익률의 일종으로 사용될 수 있으나, (종합)자본환원율은 시장에서 형성되는 순영업소득과 부동산가치의 비율로서 투자자의 요구수익률과는 성격이 다른 개념이다. 따라서 자본환원율을 요구수익률의 하나로 열거한 ⑤가 틀린 설명이다. 나머지 지문은 할인현금흐름분석법의 개념, 현금흐름 예측방법, 현금흐름 추계 범위(영업소득과 지분복귀액), 관련 투자분석기법에 관한 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ⑤이다.

이론 근거

할인현금흐름분석법(DCF) - 장래 현금유입·유출을 현재가치로 할인하여 분석하며, 현금흐름 추계에는 영업소득뿐 아니라 처분시 지분복귀액도 포함된다. 요구수익률(세후수익률·지분배당률 등)은 투자자가 요구하는 최소수익률인 반면, (종합)자본환원율은 시장에서 형성되는 NOI 대비 부동산가치의 비율로서 요구수익률과는 성격이 다른 개념이다.

쉬운 설명

할인현금흐름분석법(DCF)의 개념과 관련 기법을 검증하는 문제다. 장래 현금흐름을 현재가치로 할인해 분석하는 방법이고, 현금흐름 예측에는 영업소득뿐 아니라 처분시 지분복귀액도 포함되며, 순현가법ㆍ내부수익률법ㆍ수익성지수법이 모두 이에 속한다는 설명은 옳다. 핵심은 요구수익률과 자본환원율을 구별하는 것인데, 세후수익률ㆍ지분배당률 등은 투자자가 요구하는 최소수익률(요구수익률)의 일종이지만, (종합)자본환원율은 시장에서 형성되는 순영업소득과 부동산가치의 비율로 성격이 다른 개념이다. 지문은 자본환원율을 요구수익률의 하나로 열거해 틀렸다.

용어 설명

할인현금흐름분석법(DCF)

장래 예상되는 현금유입과 유출을 현재가치로 할인하여 투자타당성을 분석하는 방법.

지분복귀액

부동산을 보유기간 종료 후 처분할 때 지분투자자에게 귀속되는 세전 또는 세후 현금흐름.

(종합)자본환원율

순영업소득을 부동산가치로 나눈 비율로, 시장에서 형성되는 수익률 개념이며 투자자의 요구수익률과는 구분된다.

선택지별 해설

• ① 옳음. DCF법은 장래 현금수입ㆍ지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.
• ② 옳음. 현금흐름 예측은 과거ㆍ현재자료 및 비교부동산 시장자료를 토대로 이루어진다.
• ③ 옳음. 현금흐름 추계에는 영업소득뿐 아니라 처분시 지분복귀액도 포함된다.
• ④ 옳음. 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법은 모두 현금흐름을 할인하는 투자분석기법이다.
• ⑤ 틀림(정답). (종합)자본환원율은 시장에서 형성되는 수익률 개념으로 투자자의 요구수익률과는 성격이 다르다.

암기팁

요구수익률은 '내가 바라는 수익률', 자본환원율은 '시장이 정하는 수익률' - 주체가 다르니 같은 줄에 세우면 안 된다.