공인중개사 부채비율 · 대부비율 · 제28회 31번 해설

핵심 해설

부채비율은 자기자본(지분)에 대한 부채의 비율(부채/지분)로 정의되는데, 지문에서는 이를 '부채에 대한 지분의 비율'이라고 하여 분자ㆍ분모를 반대로 서술하였다. 대부비율이 50%이면 부채와 지분이 각각 50%씩이 되어 부채비율(부채/지분)이 100%가 된다는 결과값 자체는 맞지만, 앞서 제시한 부채비율의 정의(부채에 대한 지분의 비율)가 실제 정의와 반대로 되어 있어 전체 서술이 틀린 지문이 된다. 나머지 지문은 채무불이행률(손익분기율), 대부비율(저당비율), 총자산회전율, 비율분석법의 한계에 관한 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

비율분석법 - 부채비율=부채÷자기자본(지분)(지분에 대한 부채의 비율이며, '부채에 대한 지분의 비율'이 아님). 대부비율(저당비율, LTV)=융자액÷부동산가치. 채무불이행률(손익분기율)=(영업경비+부채서비스액)÷유효총소득. 총자산회전율=총소득(가능총소득 또는 유효총소득)÷투자된 총자산.

쉬운 설명

비율분석법의 여러 지표를 정확히 정의하는 문제다. 부채비율은 자기자본(지분)에 대한 부채의 비율(부채÷지분)로 정의되는데, 지문은 이를 '부채에 대한 지분의 비율'이라고 반대로 서술했다. 참고로 대부비율이 50%일 때 부채비율이 100%가 된다는 결과값 자체는 맞지만, 그 앞의 정의 자체가 분자ㆍ분모를 뒤바꿔 서술했으므로 전체 지문은 틀린 것으로 판단한다. 채무불이행률(손익분기율), 대부비율(저당비율), 총자산회전율, 비율분석법의 한계에 관한 나머지 지문은 모두 옳다.

용어 설명

부채비율

자기자본(지분)에 대한 부채의 비율(부채÷지분)으로, 대부비율이 50%이면 부채와 지분이 동일하므로 부채비율은 100%가 된다.

대부비율(저당비율, LTV)

부동산가치에 대한 융자액(부채)의 비율.

채무불이행률(손익분기율)

유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는지를 측정하는 비율.

선택지별 해설

• ① 옳음. 채무불이행률(손익분기율)의 정의로 옳은 설명이다.
• ② 옳음. 대부비율은 부동산가치 대비 융자액의 비율이며 저당비율이라고도 한다.
• ③ 틀림(정답). 부채비율은 '지분에 대한 부채의 비율(부채/지분)'이 정의인데, 지문은 이를 반대로(부채에 대한 지분의 비율) 서술하였다.
• ④ 옳음. 총자산회전율은 총자산 대비 총소득(가능총소득 또는 유효총소득)의 비율이다.
• ⑤ 옳음. 비율분석법은 추계산정의 오류가 있으면 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 한계가 있다.

암기팁

부채비율은 '부채를 지분으로 나눈 것'(부채÷지분)이지 그 반대가 아니다 - 분자에 부채, 분모에 지분을 놓아야 한다.