공인중개사 위험조정할인율법 · 민감도분석 · 제28회 30번 해설

핵심 해설

위험조정할인율법은 장래 기대소득을 현재가치로 환산할 때 위험이 큰 투자일수록 더 높은 할인율을, 위험이 작은 투자일수록 더 낮은 할인율을 적용하여 위험을 보상하는 방법이다. 따라서 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다고 서술한 ④가 틀린 설명이다. 나머지 지문은 위험과 수익의 비례관계, 평균분산결정법, 보수적 예측방법, 민감도분석에 관한 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ④이다.

이론 근거

위험분석기법 - 위험조정할인율법: 위험이 큰 투자일수록 더 높은 할인율을 적용하여 미래소득을 현재가치로 환산한다(낮은 할인율 적용 아님). 보수적 예측법: 수익추계치를 하향조정하여 위험을 제거. 민감도분석: 투입요소 변화가 결과치에 미치는 영향을 분석. 평균분산결정법: 기대수익률의 평균과 분산으로 투자대안을 비교.

쉬운 설명

부동산투자 위험분석의 여러 개념(위험ㆍ수익의 비례관계, 평균분산결정법, 보수적 예측법, 위험조정할인율법, 민감도분석)을 검증하는 문제다. 위험조정할인율법은 장래 기대소득을 현재가치로 환산할 때 위험이 큰 투자일수록 더 '높은' 할인율을 적용해 그 위험을 반영하는 방법인데, 지문은 이를 반대로 '낮은 할인율을 적용한다'고 서술해 ④가 틀렸다.

용어 설명

위험조정할인율법

위험이 큰 투자일수록 더 높은 할인율을 적용하여 장래 기대소득을 현재가치로 환산하는 방법.

민감도분석

투자분석모형의 투입요소(변수)가 변화할 때 결과치(수익성 지표 등)가 어떻게 달라지는지 분석하는 기법.

선택지별 해설

• ① 옳음. 일반적으로 부동산투자에서 위험과 수익은 비례관계(하이리스크-하이리턴)에 있다.
• ② 옳음. 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산(표준편차)을 이용해 투자대안을 비교ㆍ선택하는 방법이다.
• ③ 옳음. 보수적 예측방법은 수익 추계치를 하향 조정하여 위험을 완화하려는 방법이다.
• ④ 틀림(정답). 위험조정할인율법에서는 위험한 투자일수록 낮은 할인율이 아니라 더 높은 할인율을 적용한다.
• ⑤ 옳음. 민감도분석은 투입요소 변화가 결과치에 미치는 영향을 분석하는 기법이다.

암기팁

위험한 투자일수록 할인율을 '더 세게' 매겨야 한다 - 위험이 크면 눈높이(요구수익률)도 높아진다고 기억하자.