공인중개사 용도적 공급 · 제28회 3번 해설

핵심 해설

토지의 부증성은 물리적(절대적) 공급의 증가가 불가능함을 의미할 뿐, 용도전환을 통한 용도적(경제적) 공급까지 제한하는 것은 아니다. 실제로 농지를 택지로 전환하는 등 이용전환을 통해 특정 용도의 토지공급은 증가시킬 수 있다. 나머지 지문은 부증성, 개별성, 부동성, 영속성의 일반적 특성과 그로 인한 부동산활동상 현상을 올바르게 설명하고 있다. 따라서 부증성으로 인해 용도적 공급도 늘릴 수 없다고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다. 따라서 정답은 ⑤이다.

이론 근거

토지의 자연적 특성 - 부증성은 물리적(절대적) 공급의 증가 불가능을 의미할 뿐, 이용전환을 통한 용도적(경제적) 공급까지 제한하지 않는다. 부동성은 부동산조세의 지역적 부과근거, 영속성은 직접환원법(수익방식) 적용의 근거, 개별성은 부동산활동·현상의 개별화 근거가 된다.

쉬운 설명

토지의 자연적 특성(부증성ㆍ개별성ㆍ부동성ㆍ영속성)이 각각 어떤 부동산활동ㆍ현상을 낳는지 연결하는 문제다. 핵심은 부증성이 의미하는 '공급 불가능'의 범위를 정확히 아는 것이다. 부증성은 토지의 물리적(절대적) 총량이 늘어날 수 없다는 뜻이지, 농지를 택지로 바꾸는 것처럼 이용전환을 통한 용도적(경제적) 공급까지 막는 것은 아니다. 지문은 부증성 때문에 용도적 공급도 늘릴 수 없다고 했으므로 틀렸다. 나머지 지문(부증성-최유효이용, 개별성-활동의 개별화, 부동성-조세부과 근거, 영속성-직접환원법)은 모두 옳다.

용어 설명

용도적 공급

토지의 물리적 총량은 고정되어 있어도 이용전환을 통해 특정 용도로 사용되는 토지의 공급량은 증가시킬 수 있다는 개념.

선택지별 해설

• ① 옳음. 부증성은 지대ㆍ지가 발생의 근거이자 최유효이용 개념의 근거가 된다.
• ② 옳음. 개별성으로 인해 부동산활동과 현상이 개별화된다.
• ③ 옳음. 부동성은 위치를 기준으로 한 조세부과(재산세 등)의 근거가 될 수 있다.
• ④ 옳음. 영속성은 미래수익을 가정하는 직접환원법 등 수익방식 평가를 가능하게 한다.
• ⑤ 틀림(정답). 부증성은 물리적 공급의 제한을 의미하며, 이용전환을 통한 용도적 공급은 증가시킬 수 있다.

암기팁

부증성이 막는 건 '땅의 총량'이지 '땅의 쓰임새'가 아니다. 논을 밀어서 아파트를 짓듯, 용도는 바꿔서 늘릴 수 있다.