공인중개사 부채감당률 · 부채서비스액 · 제28회 28번 해설

핵심 해설

부채서비스액은 저당대출에 대해 매기 지불하는 원금상환액과 이자지급액을 모두 합한 원리금상환액을 의미하며, 이자를 제외한 원금상환액만을 의미하는 것이 아니다. 따라서 ②가 틀린 설명이다. ③의 경우 부채감당률 2, 대부비율 50%, 저당상수 0.1을 이용해 계산하면 자본환원율은 10%로 산출되어 옳은 설명이다. 나머지 지문도 부채감당률의 정의와 대출기관의 위험관리 측면에서 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ②이다.

이론 근거

부채감당률(DCR)=순영업소득÷부채서비스액. 부채서비스액은 이자지급액과 원금상환액을 모두 합한 원리금상환액을 의미한다(이자를 제외한 원금상환액만이 아님). 부채감당률이 1보다 작으면 NOI가 부채서비스액을 감당하기에 부족함을 뜻하며, (종합)자본환원율=부채감당률×대부비율×저당상수의 관계가 성립한다.

쉬운 설명

부채감당률(DCR)은 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배인지를 나타내는 비율이다. 여기서 부채서비스액은 이자만 제외한 원금상환액이 아니라, 원금과 이자를 모두 합한 원리금상환액을 의미하는데, 지문은 이자를 제외한 원금상환액이라고 서술해 틀렸다. 부채감당률이 1보다 작으면 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기 부족하다는 뜻이고, 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추려면 부채감당률이 높은 조건을 선호한다는 나머지 설명은 모두 옳다.

용어 설명

부채감당률(DCR)

순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값으로, 순영업소득이 원리금상환액을 감당할 수 있는 능력을 나타내는 지표.

부채서비스액

저당대출에 대해 매기 지불하는 원금상환액과 이자지급액을 합한 원리금상환액.

계산 과정

부채서비스액 = 부동산가치(V) × 대부비율(50%) × 저당상수(0.1) = 0.05V 순영업소득(NOI) = 부채감당률(2) × 부채서비스액(0.05V) = 0.1V 자본환원율 = NOI/V = 0.1V/V = 10%

선택지별 해설

• ① 옳음. 부채감당률은 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배인지를 나타내는 비율이다.
• ② 틀림(정답). 부채서비스액은 이자를 제외한 원금상환액이 아니라 원금과 이자를 합한 원리금상환액을 의미한다.
• ③ 옳음. 부채감당률 2, 대부비율 50%, 저당상수 0.1을 이용하면 자본환원율은 10%로 계산된다.
• ④ 옳음. 부채감당률이 1보다 작으면 순영업소득으로 부채서비스액을 감당하기 부족하다는 의미이다.
• ⑤ 옳음. 대출기관은 채무불이행 위험을 낮추기 위해 부채감당률이 높은 대출조건을 선호한다.

암기팁

부채서비스액은 원금'만'이 아니라 '원금+이자' 통째로 - 이자를 빼먹고 계산하면 틀린다.