공인중개사 토지선매제도 · 개발권양도제 · 제28회 26번 해설

핵심 해설

토지선매제도는 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약 허가신청이 있는 경우, 공익목적상 필요하다고 인정되는 때에 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 등이 사적 거래에 우선하여 해당 토지를 매수할 수 있도록 하는 제도로, 이는 옳은 설명이다. ①은 금융지원ㆍ보조금 지급이 직접개입이 아니라 간접개입방식에 해당하므로 틀리고, ②는 개발이익환수제(개발부담금제)에 대한 설명이며 개발권양도제(TDR)는 규제로 인한 손실을 다른 토지의 개발권 형태로 보전해주는 제도이므로 틀리며, ④는 토지구획정리사업(환지방식)에 대한 설명이므로 토지적성평가제에 대한 설명으로는 틀리고, ⑤는 용도지역ㆍ지구제 등 토지이용규제에 대한 설명에 가까워 토지거래허가제 자체의 정의로는 부정확하다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

토지정책수단 - 토지선매: 토지거래허가구역 내 허가신청시 공익목적으로 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 사적거래에 우선하여 매수하는 제도. 직접개입방식은 도시개발사업·토지수용 등이며 금융지원·보조금 지급은 간접개입방식이다. 개발권양도제(TDR)는 규제로 인한 손실을 다른 토지의 개발권 형태로 보전하는 제도(개발이익환수제와 구분). 토지적성평가제는 토지의 개발·보전 적합성을 평가하는 제도(구획정리사업과 구분).

쉬운 설명

토지정책수단들의 정확한 개념을 묻는 문제다. 토지선매는 토지거래허가구역 내에서 허가신청이 있을 때 공익목적을 위해 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 등이 사적 거래에 우선하여 그 토지를 매수할 수 있는 제도로, 지문의 설명이 정확히 맞다. 반면 금융지원ㆍ보조금 지급은 직접개입이 아니라 간접개입방식이고, 개발이익을 환수하는 것은 개발권양도제가 아니라 개발이익환수제(개발부담금제)이며, 미개발 토지를 구획정리하고 기반시설을 갖추는 것은 토지적성평가제가 아니라 토지구획정리사업(환지방식)에 해당하므로 각각 틀렸다.

용어 설명

토지선매제도

토지거래허가구역 내 허가신청이 있을 때 공익목적을 위해 국가ㆍ지방자치단체 등이 사적 거래에 우선하여 해당 토지를 매수할 수 있는 제도.

개발권양도제(TDR)

규제로 인해 개발이 제한된 토지소유자의 개발권을 다른 지역으로 이전ㆍ양도할 수 있도록 하는 제도.

토지적성평가제

토지의 물리적ㆍ환경적 특성을 종합적으로 평가하여 토지이용계획 수립 시 활용하는 제도.

선택지별 해설

• ① 틀림. 금융지원, 보조금 지급은 직접개입방식이 아니라 간접개입방식에 해당한다.
• ② 틀림. 지문의 내용은 개발권양도제가 아니라 개발이익환수제(개발부담금제)에 대한 설명이다.
• ③ 옳음(정답). 토지선매는 허가구역 내에서 공익목적상 국가 등이 우선하여 매수할 수 있는 제도이다.
• ④ 틀림. 지문의 내용은 토지적성평가제가 아니라 토지구획정리사업(환지방식)에 대한 설명이다.
• ⑤ 틀림. 지문의 내용은 토지거래허가제 자체보다는 용도지역제 등 이용규제의 취지에 가깝다.

암기팁

토지선매는 '국가가 새치기해서 먼저 사는' 제도 - 공익목적이면 사적 거래보다 국가가 우선권을 갖는다.