공인중개사 순영업소득 · 영업경비 · 제28회 16번 해설

핵심 해설

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산출하는 소득이며, 영업외수입을 더하는 개념이 아니다. 따라서 순영업소득을 '유효총소득에 영업외수입을 더한 소득'이라고 서술한 ③이 틀린 설명이다. 나머지 지문은 가능총소득, 유효총소득, 세전현금흐름, 세후현금흐름의 산정방식에 관한 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

부동산 운영수지분석 - 가능총소득=단위면적당 추정임대료×임대면적. 유효총소득=가능총소득-공실손실상당액-불량부채액+기타수입. 순영업소득(NOI)=유효총소득-영업경비(영업외수입을 가산하는 개념이 아님). 세전현금흐름=NOI-부채서비스액. 세후현금흐름=세전현금흐름-영업소득세.

쉬운 설명

부동산 운영수지를 계산하는 순서(가능총소득→유효총소득→순영업소득→세전현금흐름→세후현금흐름)를 이해하는 문제다. 순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 '영업경비'를 차감해 산출하는 것이지, 영업외수입을 더하는 것이 아니다. 지문이 이를 반대로 서술해 ③이 틀렸다. 나머지 가능총소득, 유효총소득, 세전현금흐름, 세후현금흐름의 산정방식 설명은 모두 옳다.

용어 설명

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산출하는 부동산 운영을 통한 순수 영업소득.

영업경비

부동산 운영과 관련하여 발생하는 유지관리비, 세금, 보험료 등의 비용.

선택지별 해설

• ① 옳음. 가능총소득은 단위면적당 임대료에 임대면적을 곱하여 산출한다.
• ② 옳음. 유효총소득은 가능총소득에서 공실ㆍ불량부채를 차감하고 기타수입을 더해 산출한다.
• ③ 틀림(정답). 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산출하는 것이지 영업외수입을 더하는 것이 아니다.
• ④ 옳음. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감하여 산출한다.
• ⑤ 옳음. 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감하여 산출한다.

암기팁

순영업소득은 '빼는 것'이지 '더하는 것'이 아니다 - 유효총소득에서 영업경비를 빼야 순수한 영업소득이 남는다.