공인중개사 해약금 · 제28회 72번 해설

핵심 해설

판례는 계약금의 일부만 지급된 상태에서 매도인이 해약금 해제를 하려면 실제 교부받은 금액이 아니라 '약정 계약금' 전액을 기준으로 산정한 배액을 상환하여야 한다고 보므로, 실제 받은 일부 금액의 배액 상환만으로는 해제할 수 없어 ⑤의 서술은 옳지 않다. 계약금 포기에 의한 해제는 채무불이행을 원인으로 하는 것이 아니므로 상대방은 별도로 손해배상을 청구할 수 없고, 계약금계약은 매매 등 주된 계약에 부수하는 종된 요물계약이다. 위약금 특약이 있으면 계약금은 위약금으로서의 성질도 가지며, 제565조의 해제권은 임의규정이므로 당사자의 합의로 그 적용을 배제할 수 있다. 따라서 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →

쉬운 설명

계약금의 일부만 지급된 상태에서 매도인이 해약금 해제를 하려면, 실제로 받은 금액이 아니라 '약정한 계약금 전액'을 기준으로 산정한 배액을 상환해야 한다는 것이 핵심이다. 실제 받은 일부 금액의 배액만 상환해서는 해제할 수 없으므로 이 서술이 틀렸다. 나머지는 모두 옳다: 계약금 포기에 의한 해제는 채무불이행이 아니므로 상대방은 손해배상을 청구할 수 없고, 계약금계약은 주된 계약에 부수하는 종된 계약이며, 위약금 특약이 있으면 계약금은 위약금 성질도 겸하고, 해약금 해제권은 임의규정이므로 당사자 합의로 배제할 수 있다.

용어 설명

해약금(제565조)

매매계약시 교부된 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되며, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 해약금 해제는 채무불이행이 아니므로 손해배상청구권이 발생하지 않는다(제565조 2항).
• ② 옳음. 계약금계약은 주된 계약에 부수하는 종된 계약이다.
• ③ 옳음. 위약금 특약이 있으면 계약금이 위약금의 성질을 겸한다.
• ④ 옳음. 제565조는 임의규정이므로 당사자 합의로 해제권을 배제할 수 있다.
• ⑤ 틀림(정답). 계약금의 일부만 지급된 경우 매도인은 실제 받은 금액이 아니라 약정 계약금 전액을 기준으로 한 배액을 상환하여야 해제할 수 있다는 것이 판례이다.

암기팁

계약금 찔끔 받았어도, 해제하려면 '약속한 계약금' 전액 기준으로 두 배 물어내야 한다.