공인중개사 제2매수인의 적극가담 · 제28회 49번 해설

핵심 해설

제103조 위반의 반사회질서 법률행위는 절대적 무효이므로 선의의 제3자에게도 대항할 수 있고, 이중매매에 적극가담한 丙 명의의 등기가 무효인 이상 丙으로부터 다시 매수한 丁이 선의라 하더라도 甲丙 매매계약의 유효를 주장할 수 없다. 乙은 丙에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없고 甲을 대위하여 丙 명의 등기의 말소를 구하거나 대위하여 소유권이전등기를 청구하여야 하며, 丙에 대해서는 채권침해를 이유로 한 불법행위 손해배상청구가 가능하다는 것이 판례이다. 이미 중도금까지 지급된 상태이므로 甲은 제565조의 해약금 해제를 할 수 없고, 반사회질서로 무효인 丙 명의 등기는 甲이 추인하더라도 유효로 될 수 없다. 따라서 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제565조법제처 원문 →

쉬운 설명

이중매매에서 매수인의 배임행위에 적극 가담한 계약은 반사회질서 법률행위로서 절대적 무효이므로, 그 이후 선의로 매수하여 등기까지 마친 제3자(丁)라도 원래 매매계약의 유효를 주장할 수 없다는 점이 핵심이다. '선의의 丁은 유효를 주장할 수 있다'는 서술이 절대적 무효의 성질과 반대되어 틀렸다. 나머지 지문은 모두 옳다: 원매수인 乙은 丙에게 직접 등기청구를 할 수 없고 매도인 甲을 대위해야 하며, 丙에 대해 불법행위 손해배상은 청구할 수 있고, 이미 중도금이 지급된 이상 계약금 배액상환에 의한 해제는 불가능하며, 반사회질서로 무효인 등기는 추인해도 유효가 될 수 없다.

용어 설명

제2매수인의 적극가담

이중매매에서 제2매수인이 매도인의 배임행위를 알면서 유인하거나 요청하는 등 적극적으로 가담한 경우, 그 매매계약은 반사회질서 법률행위로서 무효가 된다는 판례 법리.

선택지별 해설

• ① 옳음. 乙은 丙에게 직접 청구할 수 없고 甲을 대위해야 한다.
• ② 옳음. 丙에 대한 채권침해를 이유로 한 불법행위 손해배상청구가 가능하다.
• ③ 옳음. 중도금이 지급된 이상 제565조 해약금 해제는 불가능하다.
• ④ 옳음. 반사회질서로 무효인 등기는 추인으로 유효화될 수 없다.
• ⑤ 틀림(정답). 반사회질서 법률행위의 무효는 절대적 무효이므로 선의의 丁도 甲丙 매매계약의 유효를 주장할 수 없다.

암기팁

반사회질서 무효는 '절대' 무효 - 착한 제3자가 나타나도 봐주지 않는다.