공인중개사 등기의 유용 · 제28회 42번 해설
무효와 취소에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있 으면 판례에 따름)
판례에 의하면 무효인 가등기를 유효한 등기로 유용하기로 하는 합의를 하더라도 그 가등기가 소급하여 유효로 되는 것은 아니고, 유용합의 이후의 시점부터 유효한 등기로서 효력을 가질 뿐이며 그 사이에 등기부상 이해관계 있는 제3자가 없어야 한다. 제28회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 42번 문제입니다. 정답은 ①이고, 근거는 민법 제146조입니다.
- ① 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 약정하면 그 가등기는 소급하여 유효한 등기가 된다.
- ② 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위 를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
- ③ 무효인 법률행위를 사후에 적법하게 추인한 때에는 다른 정함이 없으면 새로운 법률행위를 한 것으로 보아야 한다.
- ④ 무권리자가 甲의 권리를 자기의 이름으로 처분한 경우, 甲이 그 처분을 추인하면 처분행위의 효력이 甲에게 미 친다.
- ⑤ 무효행위의 추인은 그 무효원인이 소멸한 후에 하여야 그 효력이 있다.
정답 ①
핵심 해설
판례에 의하면 무효인 가등기를 유효한 등기로 유용하기로 하는 합의를 하더라도 그 가등기가 소급하여 유효로 되는 것은 아니고, 유용합의 이후의 시점부터 유효한 등기로서 효력을 가질 뿐이며 그 사이에 등기부상 이해관계 있는 제3자가 없어야 한다. 취소권은 제146조에 따라 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 하는 제척기간의 적용을 받는다. 무효행위의 추인은 제139조에 따라 다른 정함이 없으면 새로운 법률행위를 한 것으로 보고, 무권리자의 처분행위에 대한 본인의 추인도 무권대리 추인 법리를 유추하여 소급효를 인정하는 것이 판례이며, 무효행위의 추인은 무효원인이 소멸한 후에 하여야 효력이 있다. 따라서 정답은 ①이다.
법령 근거
쉬운 설명
무효와 취소에 관한 여러 법리 중, 무효인 가등기를 유효한 등기로 유용하기로 합의해도 그 가등기가 과거로 소급해 유효해지는 것은 아니고 유용합의 이후 시점부터만 유효하며, 그 사이에 등기부상 이해관계 있는 제3자가 없어야 한다는 점이 핵심이다. 나머지 지문들은 모두 맞는 설명이다: 취소권은 추인 가능일로부터 3년, 행위일로부터 10년의 제척기간이 있고, 무효행위의 추인은 다른 정함이 없으면 새로운 법률행위로 취급되며, 무권리자의 처분에 대한 본인의 추인은 무권대리 추인 법리를 유추하여 소급효가 인정되고, 무효행위의 추인은 무효원인이 소멸한 후에 해야 효력이 있다.
용어 설명
- 등기의 유용
- 실체관계에 부합하지 않게 된 기존 등기(예: 무효인 가등기)를 그 이후에 발생한 다른 실체관계를 공시하는 등기로 이용하기로 하는 합의. 판례는 유용합의 시점 이후부터 유효하다고 보아 소급효를 부정한다.
선택지별 해설
- ① 틀림(정답). 가등기의 유용합의가 있더라도 그 가등기가 소급하여 유효로 되지는 않고, 유용합의 이후부터 유효하다.
- ② 옳음. 제146조의 내용 그대로이다.
- ③ 옳음. 제139조 단서의 원칙적 내용이다.
- ④ 옳음. 판례는 무권리자 처분에 대한 권리자의 추인을 무권대리 추인 법리에 유추하여 소급효를 인정한다.
- ⑤ 옳음. 제139조 단서상 무효원인 소멸 후에 추인하여야 효력이 있다.
암기팁
무효인 가등기를 살려 써도(유용) 과거는 못 바꾼다 - 유용하기로 약속한 그 순간부터만 유효! 단, 그 사이에 등기부상 제3자가 끼어들면 안 된다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제28회 42번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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