공인중개사 소속공인중개사 · 중개보조원 · 제28회 1번 해설

핵심 해설

공인중개사법 제2조는 중개, 중개업, 공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원 등 용어를 정의한다. "공인중개사"는 이 법에 의하여 공인중개사자격을 취득한 자를 말하므로 외국법에 따라 자격을 취득한 자는 포함되지 않는다. "중개업"은 다른 사람의 의뢰에 의하여 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말하여 무보수 알선은 제외된다. 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사도 "소속공인중개사"에 해당하며, "중개보조원"은 공인중개사가 아니면서 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 판례는 중개행위 해당 여부를 행위자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지에 따라 판단한다.

법령 근거

• 공인중개사법 제2조법제처 원문 →

쉬운 설명

공인중개사법 제2조의 용어정의를 묻는 문제다. "공인중개사"는 우리 법에 따라 자격을 취득한 사람만 해당하고 외국법에 따른 자격취득자는 포함되지 않는다. "중개업"은 보수를 받고 업으로 해야 성립하므로 무보수 알선은 제외되고, 법인 사원이라도 중개업무를 수행하는 공인중개사는 소속공인중개사에 해당하며, 중개보조원은 애초에 공인중개사 자격이 없는 사람이 보조업무만 하는 것을 말한다. 핵심은 마지막 선지인데, 판례는 어떤 행위가 "중개행위"에 해당하는지를 행위자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개로 인정되는지에 따라 판단한다.

용어 설명

소속공인중개사

개업공인중개사에 소속된 공인중개사(법인의 사원·임원으로서 자격을 갖춘 자 포함)로서 중개업무를 수행하거나 보조하는 자.

중개보조원

공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개업무와 관련한 단순 보조업무만을 수행하는 자.

선택지별 해설

• ① 틀림. 외국법에 따른 자격취득자는 공인중개사법 제2조 2호의 "공인중개사"에 해당하지 않는다.
• ② 틀림. "중개업"은 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이므로 무보수인 경우는 제외된다.
• ③ 틀림. 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사도 소속공인중개사에 포함된다.
• ④ 틀림. 중개보조원은 "공인중개사가 아닌 자"로서 보조업무를 수행하는 자이므로 정의 자체가 틀렸다.
• ⑤ 옳음(정답). 판례는 중개행위 해당 여부를 객관적·사회통념 기준으로 판단한다.

암기팁

중개행위인지 아닌지는 내 마음이 아니라 남이 보기에 - 객관적·사회통념 기준을 기억하자.