공인중개사 미등기양도자산 · 제27회 70번 해설

핵심 해설

1세대1주택 비과세는 보유·거주요건을 갖춘 주택을 양도할 때 적용되며, 법원의 결정 등으로 등기가 불가능한 미등기주택은 미등기양도자산에서 제외되어 비과세 배제 대상이 아니다. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일부터 2년 이내 양도해야 비과세되고(3년 아님), 직장변경 등 부득이한 사유로 세대전원이 이전하는 경우에는 1년 이상 거주한 주택을 양도해야 비과세된다(6개월은 요건 미충족). 2016년 당시 고가주택 기준(실거래가 9억원 초과)을 초과하는 부분은 과세되므로 실거래가 10억원 주택의 양도차익 전부가 비과세된다는 서술도 틀리며, 농지의 교환으로 발생하는 소득의 비과세는 쌍방 토지가액 차액이 큰 편의 가액의 4분의 1 이하인 경우에 적용되므로(3분의 1 아님) 이 역시 틀렸다. 따라서 옳은 것은 ②이다.

법령 근거

• 소득세법 시행령 제154조법제처 원문 →
• 소득세법 시행령 제155조법제처 원문 →

쉬운 설명

1세대1주택 비과세는 보유·거주요건을 갖춘 주택 양도에 적용되며, 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우는 출국일부터 2년 이내에 양도해야 비과세되고, 직장변경 등 부득이한 사유로 세대전원이 이전하는 경우에는 1년 이상 거주한 주택이어야 비과세된다. 고가주택 기준을 넘는 부분의 양도차익은 과세되고, 농지 교환 시 비과세는 쌍방 가액 차이가 큰 편의 4분의 1 이하일 때 적용된다. 반면 법원의 결정 등으로 등기 자체가 불가능한 미등기주택은 비과세가 배제되는 미등기양도자산에서 제외되므로, 이 부분만 옳다.

용어 설명

미등기양도자산

자산의 취득 후 등기를 하지 않고 양도하는 자산으로 원칙적으로 비과세·감면이 배제되나, 법률상 등기가 불가능한 경우 등은 제외됨

선택지별 해설

• ① 틀림: 해외이주 출국의 경우 출국일부터 2년 이내 양도해야 비과세된다(3년 아님).
• ② 옳음(정답): 법원 결정 등으로 등기가 불가능한 미등기주택은 비과세 배제 대상인 미등기양도자산에 해당하지 않는다.
• ③ 틀림: 직장변경 등 부득이한 사유로 인한 비과세 특례는 1년 이상 거주 요건이 필요하다(6개월 부족).
• ④ 틀림: 2016년 기준 실거래가 9억원 초과분은 과세되므로 10억원 주택의 양도차익 전부가 비과세되지는 않는다.
• ⑤ 틀림: 농지교환 비과세는 쌍방 토지가액 차액이 큰 편의 가액의 4분의 1 이하인 경우에 적용된다(3분의 1 아님).

암기팁

등기하고 싶어도 법원이 막아서 못 한 건 '미등기 페널티' 대상이 아니다—본인 잘못이 아니면 봐준다.