공인중개사 감정평가 총론 · 제27회 36번 해설

핵심 해설

감정평가 과정에서는 대상 지역의 표준적 이용과 가격수준을 먼저 파악하는 지역분석을 실시한 다음, 그 지역 내에서 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 개별분석을 실시하는 것이 일반적인 순서이다. 즉 거시적 분석인 지역분석이 미시적 분석인 개별분석보다 선행되어야 하므로, 개별분석을 지역분석보다 먼저 실시하는 것이 일반적이라고 서술한 ④는 순서가 반대로 되어 틀린 지문이다. 지역분석을 통한 표준적 이용·가격수준 파악(①), 인근지역·유사지역·동일수급권의 중요성(②), 최유효이용 판정을 위한 개별분석의 필요성(③), 거시적·미시적 분석의 구분(⑤)은 모두 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ④이다.

이론 근거

지역분석은 대상지역에 대한 거시적 분석으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 절차이고, 개별분석은 이를 토대로 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 미시적 분석으로, 지역분석이 개별분석에 선행하는 것이 일반적 순서이다.

쉬운 설명

감정평가에서는 지역의 표준적 이용과 가격수준을 먼저 파악하는 지역분석을 실시한 뒤, 그 안에서 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 개별분석을 실시하는 것이 일반적 순서다. 즉 거시적 분석인 지역분석이 미시적 분석인 개별분석보다 먼저다. 문제는 개별분석을 먼저 한다고 서술해 순서가 반대라 틀렸다. 지역분석의 중요 대상은 인근지역·유사지역·동일수급권이라는 나머지 설명은 모두 옳다.

용어 설명

선택지별 해설

• ① 지역분석을 통해 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있으므로 옳은 설명이다.
• ② 지역분석의 중요 대상은 인근지역, 유사지역, 동일수급권이므로 옳은 설명이다.
• ③ 최유효이용 판정을 위해서는 개별분석이 필요하므로 옳은 설명이다.
• ④ 지역분석이 개별분석보다 먼저 실시되는 것이 일반적이므로 순서가 반대로 서술된 이 지문은 틀렸다.
• ⑤ 지역분석은 거시적, 개별분석은 미시적 분석이라는 구분은 옳은 설명이다.

암기팁

큰 그림(지역분석)이 먼저, 세부(개별분석)는 나중이다 - 지역분석이 항상 개별분석보다 앞선다고 기억하자.