공인중개사 부동산 투자론 · 제27회 33번 해설

핵심 해설

가능총소득(PGI)은 호당 임대료 500만원에 60호를 곱한 3억원이며, 공실률 10%를 적용하면 공실손실 3천만원을 차감한 유효총소득(EGI)은 2억7천만원이 된다. 여기서 순영업소득이 2억1천만원으로 주어졌으므로 영업경비는 유효총소득에서 순영업소득을 차감한 6천만원이 된다. 가능총소득 대비 영업경비 비율은 6천만원을 3억원으로 나눈 20%가 되어 정답은 ③이다.

이론 근거

가능총소득(PGI)=호당임대료×임대가능호수, 유효총소득(EGI)=PGI×(1-공실률), 영업경비=EGI-순영업소득(NOI). 가능총소득 대비 영업경비 비율=영업경비÷PGI.

쉬운 설명

가능총소득(PGI)은 호당임대료 500만원×60호=3억원이고, 공실률 10%를 적용한 유효총소득(EGI)은 2억7천만원이다. 여기서 순영업소득 2억1천만원을 빼면 영업경비는 6천만원이 나오고, 이를 가능총소득 3억원으로 나누면 비율은 20%가 된다.

용어 설명

계산 과정

가능총소득(PGI) = 500만원×60호 = 3억원 공실손실 = 3억×10% = 3천만원 유효총소득(EGI) = 3억 - 3천만 = 2억7천만원 영업경비 = EGI - 순영업소득 = 2억7천만 - 2억1천만 = 6천만원 가능총소득 대비 영업경비 비율 = 6천만/3억 = 20%

선택지별 해설

• ① 계산 결과(20%)와 다르다.
• ② 계산 결과(20%)와 다르다.
• ③ 영업경비 6천만원을 가능총소득 3억원으로 나눈 20%가 정답이다.
• ④ 계산 결과(20%)와 다르다.
• ⑤ 계산 결과(20%)와 다르다.

암기팁

소득의 흐름을 따라가자 - 3억(PGI)에서 공실을 빼면 2.7억(EGI), 경비를 더 빼면 2.1억(NOI), 그 차액 6천만원이 가능총소득 3억 대비 딱 20%다.