공인중개사 부동산 투자론 · 제27회 23번 해설

핵심 해설

주어진 자료로 세후 자기자본수익률을 계산하면, 대출금 12억원(20억×60%)에 대한 연간 이자 6천만원을 순영업소득 2억원에서 차감한 세전현금흐름은 1억4천만원이고, 여기서 건물 감가상각비(8억원/20년=4천만원)를 추가로 차감한 과세소득 1억원에 세율 20%를 적용한 영업소득세 2천만원을 세전현금흐름에서 차감하면 세후현금흐름은 1억2천만원이 된다. 이를 자기자본 8억원(20억×40%)으로 나누면 세후 자기자본수익률은 15%로 산출되어 선택지 ③에 해당하는 값이 계산된다. 그러나 이 문항은 실제 시험에서 논란(가정의 해석 차이 등)이 발생하여 이의제기가 받아들여져 전항정답으로 인정된 것으로 파악된다. 따라서 정답은 ①,②,③,④,⑤이다.

이론 근거

세후 자기자본수익률 = (순영업소득-이자비용-영업소득세) ÷ 자기자본. 영업소득세는 (순영업소득-이자비용-감가상각비)에 세율을 곱하여 산정하며, 감가상각비는 과세소득에서만 차감되고 실제 현금유출은 아니다.

쉬운 설명

표준적인 계산방식으로는, 대출금 12억원(20억×60%)에 대한 연간 이자 6천만원을 순영업소득 2억원에서 빼서 세전현금흐름 1억4천만원을 구하고, 여기서 건물 감가상각비(8억÷20년=4천만원)를 뺀 과세소득 1억원에 세율 20%를 매겨 영업소득세 2천만원을 구한 뒤, 세전현금흐름에서 세금을 빼면 세후현금흐름은 1억2천만원이 나온다. 이를 자기자본 8억원(20억×40%)으로 나누면 세후 자기자본수익률은 15%로 계산된다. 다만 이 문항은 조건 해석을 둘러싼 논란이 있어 이의제기가 받아들여졌고, 결국 모든 선택지가 정답으로 처리되었다.

계산 과정

자기자본 = 20억×(1-60%) = 8억원 대출금 = 20억×60% = 12억원 연간 이자 = 12억×5% = 0.6억원 세전현금흐름(BTCF) = 순영업소득 2억 - 이자 0.6억 = 1.4억원 감가상각비 = 건물가액 8억/내용연수 20년 = 0.4억원 과세소득 = 순영업소득 2억 - 이자 0.6억 - 감가상각 0.4억 = 1.0억원 영업소득세 = 1.0억×20% = 0.2억원 세후현금흐름(ATCF) = 1.4억 - 0.2억 = 1.2억원 세후 자기자본수익률 = 1.2억/8억 = 15% (계산상 ③에 해당)

선택지별 해설

• ① 표준 산식으로는 10%가 아닌 15%가 산출되나, 전항정답 처리됨.
• ② 표준 산식으로는 12%가 아닌 15%가 산출되나, 전항정답 처리됨.
• ③ 표준 산식(세후 자기자본수익률)으로 계산 시 15%가 정확히 산출되는 값이다.
• ④ 표준 산식으로는 17%가 아닌 15%가 산출되나, 전항정답 처리됨.
• ⑤ 표준 산식으로는 20%가 아닌 15%가 산출되나, 전항정답 처리됨.

암기팁

표준 산식으로 풀면 답은 15%인데, 논란 끝에 결국 모든 보기가 정답으로 인정된 문제다 - 계산 과정만큼은 15%로 익혀두자.