공인중개사 부동산 투자론 · 제27회 20번 해설

핵심 해설

순영업소득을 산정하는 과정에서 재산세와 같은 영업경비는 유효총소득에서 차감하지만, 영업소득세는 순영업소득 산출 이후 별도로 고려하는 항목이므로 차감하지 않는다. 따라서 ④는 옳은 설명이다. 요구수익률은 투자에 필요한 최소한의 수익률이지 최대한의 수익률이 아니므로 ①은 틀렸고, 총투자수익률은 세전현금수지가 아닌 순영업소득을 총투자액으로 나누어 산정하므로 ②도 틀렸다. 기대수익률이 요구수익률보다 작으면 투자안은 기각되므로 ③도 틀렸고, 회수 불가능한 임대료(대손충당)는 가능총소득에서 차감하는 항목이지 영업경비에 포함되는 것이 아니므로 ⑤도 틀렸다. 따라서 정답은 ④이다.

이론 근거

순영업소득 산정 - 유효총소득에서 재산세 등 영업경비를 차감하여 구하며, 영업소득세는 순영업소득 산출 이후 별도로 고려하는 항목이므로 차감하지 않는다. 요구수익률은 투자에 필요한 최소한의 수익률이다.

쉬운 설명

순영업소득을 계산할 때 재산세 같은 영업경비는 차감하지만, 영업소득세는 순영업소득이 산출된 이후에 별도로 고려하는 항목이라 차감하지 않는다. 요구수익률은 투자에 필요한 최소한의 수익률이지 최대한의 수익률이 아니며, 총투자수익률은 세전현금수지가 아닌 순영업소득을 총투자액으로 나눠 구하고, 기대수익률이 요구수익률보다 작으면 투자안은 기각되며, 회수 불가능한 임대료(대손)는 영업경비가 아니라 가능총소득에서 차감하는 항목이다.

용어 설명

선택지별 해설

• ① 요구수익률은 투자에 필요한 최소한의 수익률을 의미하므로 최대한의 수익률이라는 서술은 틀렸다.
• ② 총투자수익률은 순영업소득을 총투자액으로 나누어 산정하므로 세전현금수지를 지분투자액으로 나눈다는 서술은 틀렸다.
• ③ 기대수익률이 요구수익률보다 작으면 투자안은 기각되므로 채택된다는 서술은 틀렸다.
• ④ 순영업소득 산정 시 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않으므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 회수 불가능한 임대료는 가능총소득에서 차감하는 항목이지 영업경비에 포함되지 않으므로 틀린 설명이다.

암기팁

순영업소득 계산에서 재산세는 빼고, 소득세는 나중에 - 세금도 등판 순서가 다르다고 기억하자.