공인중개사 부동산 투자론 · 제27회 19번 해설

핵심 해설

부채비율의 정의를 부채/자기자본으로 볼 경우 부채비율 50%, 총자본수익률 10%, 저당수익률 8% 조건에서 자기자본수익률은 10%+(10%-8%)×0.5=11%로 계산되어 지문 ㄴ의 12%와 불일치하지만, 부채비율을 부채/총자본(LTV 개념)으로 해석하면 부채와 자기자본 비중이 각 50%가 되어 자기자본수익률이 10%+(10%-8%)×1=12%로 계산되어 지문과 일치하는 등 부채비율의 정의에 따라 결과가 달라지는 논란이 있었다. 개념적으로는 타인자본 이용 시 위험이 오히려 커진다는 점에서 ㄱ은 틀리고, 부(-)의 레버리지를 부채비율 조정으로 정(+)의 레버리지로 전환할 수 있다는 ㄷ과 총자본수익률=저당수익률일 때 부채비율 변화가 자기자본수익률에 영향을 주지 않는다는 ㄹ은 이론상 타당하다. 이러한 ㄴ의 부채비율 정의 논란으로 인해 실제 시험에서는 이의제기가 받아들여져 전항정답 처리되었다. 따라서 정답은 ①,②,③,④,⑤이다.

이론 근거

레버리지효과 - 자기자본수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률-저당수익률)×부채비율. 총자본수익률이 저당수익률보다 크면 정(+)의 레버리지, 작으면 부(-)의 레버리지가 발생하며 부채비율 조정으로 전환이 가능하다. 타인자본 이용은 위험을 확대시킨다.

쉬운 설명

이 문제는 부채비율을 부채/자기자본으로 보느냐 부채/총자본으로 보느냐에 따라 계산 결과가 달라지는 논란이 있었다. 부채비율을 부채/자기자본으로 해석하면 자기자본수익률이 11%가 되어 지문 ㄴ의 12%와 어긋나지만, 부채/총자본(LTV 개념)으로 해석하면 자기자본수익률이 정확히 12%로 계산되어 지문과 맞아떨어진다. 이런 정의상의 혼선 때문에 이의제기가 받아들여져 결국 모든 선택지가 정답으로 처리되었다. 다만 이론적으로는, 타인자본을 쓰면 위험이 오히려 커지고, 부(-)의 레버리지를 부채비율 조정으로 정(+)의 레버리지로 바꿀 수 있으며, 총자본수익률과 저당수익률이 같으면 부채비율을 바꿔도 자기자본수익률은 변하지 않는다.

용어 설명

계산 과정

[논란의 핵심] 부채비율 = 부채/자기자본으로 해석 시: 자기자본수익률 = 총자본수익률+(총자본수익률-저당수익률)×(부채/자기자본) = 10%+(10%-8%)×0.5 = 11% (ㄴ의 12%와 불일치) 부채비율 = 부채/총자본(LTV)으로 해석 시 부채비율 50% → 부채:자기자본=1:1 자기자본수익률 = 10%+(10%-8%)×(부채/자기자본=1) = 12% (ㄴ과 일치) → 정의에 따라 결론이 달라져 논란이 되었고, 실제 시험에서 전항정답 처리됨

선택지별 해설

• ① ㄱ,ㄷ 조합 — ㄱ은 위험이 감소한다는 서술이 틀렸으나, 부채비율 정의 논란으로 전항정답 처리됨.
• ② ㄴ,ㄷ 조합 — ㄴ의 정의 해석에 따라 옳을 수도 있어 전항정답 처리됨.
• ③ ㄴ,ㄹ 조합 — 마찬가지로 ㄴ의 정의 논란으로 전항정답 처리됨.
• ④ ㄱ,ㄴ,ㄷ 조합 — ㄱ이 이론상 틀렸으나 전항정답 처리됨.
• ⑤ ㄱ,ㄷ,ㄹ 조합 — ㄱ이 이론상 틀렸으나 전항정답 처리됨.

암기팁

부채비율의 정의(자기자본 대비냐 총자본 대비냐) 하나로 계산 결과가 뒤집힌 문제다 - '정의부터 확인하자'가 이 문제의 교훈이다.