공인중개사 해제의 소급효와 제3자 보호 · 제27회 80번 해설

핵심 해설

민법 제548조 제1항 단서는 계약해제의 소급효로부터 해제된 계약의 목적물에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 제3자를 보호하며, 판례는 완전한 권리를 취득한 자뿐만 아니라 가등기권리자, 대항력을 갖춘 임차인도 이 제3자에 포함된다고 본다. 그러나 X토지 위에 乙이 신축한 건물을 매수한 자는 해제된 교환계약의 목적물인 X토지 자체에 관하여 권리를 취득한 것이 아니라 그 지상 건물에 대한 권리를 취득한 것에 불과하므로 제548조 제1항 단서의 보호대상인 제3자에 해당하지 않는다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ은 보호되는 제3자이나 ㄹ은 보호대상에서 제외된다.

법령 근거

• 민법 제548조 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

계약해제의 소급효로부터 보호받는 제3자에는 완전한 권리를 취득한 자뿐 아니라 가등기권리자, 대항력을 갖춘 임차인도 포함된다. 그러나 해제된 계약의 목적물(X토지) 자체가 아니라 그 토지 위에 세워진 건물에 대해서만 권리를 취득한 자는 목적물에 관한 새로운 이해관계인이라 볼 수 없어 보호대상에서 제외된다.

용어 설명

해제의 소급효와 제3자 보호(제548조 제1항 단서)

계약해제 이전에 해제목적물에 관하여 등기·인도 등으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자는 해제의 소급효로부터 보호된다는 규정.

선택지별 해설

• ① ㄴ은 가등기권리자로서 보호되는 제3자에 해당하여 '보호되지 않는 자'를 찾는 이 문제의 답이 될 수 없다.
• ② ㄷ은 대항력있는 임차인으로 보호되는 제3자이므로 답이 될 수 없다.
• ③ ㄹ은 X토지 자체에 관하여 권리를 취득한 것이 아니라 그 지상 건물에 대해서만 권리를 취득하였으므로 보호되는 제3자에 해당하지 않아 정답이다.
• ④ ㄱ, ㄴ 모두 보호되는 제3자이므로 틀리다.
• ⑤ ㄷ은 보호되는 제3자이므로 이 조합은 틀리다.

암기팁

제3자 보호는 '그 목적물 자체에 새 이해관계를 맺은 사람만'—땅 위에 지어진 건물만 산 사람은 해당 없음.