공인중개사 교환계약의 보충금 · 제27회 79번 해설
甲은 자신의 X건물(1억원 상당)을 乙의 Y토지(2억원 상당)와 교환하는 계약을 체결하면서 乙에게 8천만 원의 보충금을 지급하기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
교환계약(제596조)은 낙성·불요식계약으로 서면작성을 요하지 않고, 제597조는 당사자 일방이 금전(보충금)을 보태어 지급하기로 한 경우 그 금전에 대하여 매매대금에 관한 규정을 준용한다고 정한다. 제27회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 79번 문제입니다. 정답은 ②이고, 근거는 민법 제596조입니다.
- ① 甲과 乙의 교환계약은 서면의 작성을 필요로 하지 않는다.
- ② 乙은 甲의 보충금 미지급을 이유로 교환계약을 해제할 수 없다.
- ③ 계약체결 후 이행 전에 X건물이 지진으로 붕괴된 경우, 甲은 乙에게 Y토지의 인도를 청구하지 못한다.
- ④ X건물에 설정된 저당권의 행사로 乙이 그 소유권을 취 득할 수 없게 된 경우, 乙은 계약을 해제할 수 있다.
- ⑤ 교환계약이 해제된 경우, 甲과 乙의 원상회복의무는 동 시이행관계에 있다.
정답 ②
핵심 해설
교환계약(제596조)은 낙성·불요식계약으로 서면작성을 요하지 않고, 제597조는 당사자 일방이 금전(보충금)을 보태어 지급하기로 한 경우 그 금전에 대하여 매매대금에 관한 규정을 준용한다고 정한다. 따라서 보충금 미지급은 매매대금 미지급과 마찬가지로 채무불이행에 해당하여 乙은 계약을 해제할 수 있다. 쌍방 무귀책의 후발적 불능(X건물 붕괴)에는 위험부담 법리(제537조)가 적용되어 甲은 반대급부인 Y토지 인도를 청구할 수 없고, 저당권 실행으로 인한 소유권 상실 위험은 매도인의 담보책임(제576조 준용)에 따라 해제사유가 되며, 계약해제시 원상회복의무는 동시이행관계에 있다(제549조, 제536조 준용).
법령 근거
쉬운 설명
교환계약은 서면이 필요 없는 낙성·불요식계약이고, 보충금에는 매매대금 규정이 준용되므로 보충금 미지급도 매매대금 미지급처럼 채무불이행에 해당해 상대방이 계약을 해제할 수 있다. 즉 '보충금 미지급을 이유로 해제할 수 없다'는 서술이 틀린 것이다. 쌍방 무책의 후발적 불능(건물 붕괴)에는 위험부담 법리가 적용돼 인도청구를 할 수 없고, 저당권 실행으로 소유권을 잃게 될 위험은 담보책임에 따른 해제사유가 되며, 해제시 원상회복의무는 동시이행관계에 있다.
용어 설명
- 교환계약의 보충금(제597조)
- 교환 당사자 일방이 금전을 보태어 지급하기로 한 경우 그 금전에 대해서는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.
선택지별 해설
- ① 교환계약은 불요식계약이므로 옳은 지문이다.
- ② 제597조에 의해 보충금에는 매매대금 규정이 준용되어 미지급은 해제사유가 되므로, 해제할 수 없다는 이 지문은 틀리다.
- ③ 쌍방무책 이행불능시 위험부담 법리에 따라 인도청구를 할 수 없으므로 옳은 지문이다.
- ④ 저당권 실행으로 소유권을 취득할 수 없게 된 경우 담보책임에 따른 해제가 인정되므로 옳은 지문이다.
- ⑤ 해제시 원상회복의무는 동시이행관계에 있으므로 옳은 지문이다.
암기팁
보충금은 '매매대금과 똑같이 취급'—안 주면 매매대금 안 준 것처럼 해제당한다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제27회 79번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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