공인중개사 압류의 처분금지효와 유치권 · 제27회 64번 해설

핵심 해설

乙의 공사대금채권은 甲 명의 보존등기 후 2개월이 경과한 때(2016.3.15경)에 비로소 변제기가 도래하므로, 경매개시결정등기(압류, 2016.2.8) 당시에는 아직 유치권의 성립요건인 '채권이 변제기에 있을 것'(제320조 제1항)을 갖추지 못한 상태였다. 판례는 부동산에 이미 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 후에 비로소 성립한 유치권으로는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보므로, 乙의 유치권은 매수인 丙에게 대항력이 없어 인도를 거절할 수 없다. 소유자인 丙의 소유물반환청구권(제213조) 자체는 행사할 수 있고, 甲과 乙 사이의 동시이행약정(채권적 항변)은 계약당사자 사이에서만 주장할 수 있을 뿐 경매를 통해 소유권을 취득한 제3자 丙에게는 대항할 수 없으므로 ㄷ만이 옳다.

법령 근거

• 민법 제320조 제1항법제처 원문 →

쉬운 설명

乙의 공사대금채권은 보존등기 후 2개월이 지나야 변제기가 되는데, 그 전에 이미 경매개시결정에 따른 압류가 이루어졌으므로, 압류 이후 비로소 변제기가 도래해 성립한 乙의 유치권은 경매절차의 매수인 丙에게 대항할 수 없다. 그래서 乙은 유치권으로 인도를 거절할 수 없고, 甲乙 사이의 동시이행 약정 같은 채권적 항변도 계약당사자 사이에서만 효력이 있을 뿐 제3자인 매수인 丙에게는 대항할 수 없다. 다만 소유자가 된 丙 자신의 소유물반환청구권 자체는 정상적으로 행사할 수 있다.

용어 설명

압류의 처분금지효와 유치권

판례는 압류 이후에 비로소 성립한 유치권은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 본다.

선택지별 해설

• ① 丙의 소유물반환청구권 자체는 행사할 수 있으므로(다만 항변에 막힐 뿐) ㄱ은 틀린 서술이다.
• ② 유치권 성립 당시가 압류 이후이므로 매수인 丙에게 대항할 수 없어 ㄴ은 틀린 서술이다.
• ③ 동시이행항변은 계약당사자 간의 채권적 항변으로 제3자인 丙에게 대항할 수 없으므로 ㄷ은 옳은 서술이다.
• ④ ㄱ이 틀렸으므로 이 조합은 틀리다.
• ⑤ ㄴ이 틀렸으므로 이 조합은 틀리다.

암기팁

압류 이후에야 밥값(변제기) 청구권이 생긴 유치권은 '이미 잡힌 물고기'—경매 매수인에게는 안 통한다.