공인중개사 환지방식 · 보류지 · 제31회 1번 해설

핵심 해설

환지방식은 사업시행으로 조성된 토지 중 체비지ㆍ공공시설용지 등 보류지를 제외한 나머지 토지를 종전 토지소유자에게 그 위치ㆍ면적 등을 고려하여 재분배하는 토지취득방식이다. 제시된 사례는 농지(기존 용도)를 택지(새로운 용도)로 개발하는 것이므로 기존 시가지를 정비하는 재개발이 아니라 미개발토지를 새롭게 개발하는 신개발방식에 해당하며, 개발된 토지를 원소유자에게 재분배한다는 점에서 토지취득방식은 수용방식이나 혼용방식이 아닌 환지방식에 해당한다.

이론 근거

부동산개발 유형 분류 — 개발형태: 미개발토지를 새로 개발하는 신개발방식 vs 기존 시가지를 정비하는 재개발방식. 토지취득방식: 수용방식(강제취득)·환지방식(개발 후 위치·면적을 고려해 종전소유자에게 재분배)·혼용방식(수용+환지 병행).

쉬운 설명

이 문제는 부동산개발을 두 가지 기준으로 분류하는 방식을 묻고 있습니다. 하나는 '개발형태' 기준(미개발토지를 새로 개발하는 신개발방식 vs 기존 시가지를 정비하는 재개발방식)이고, 다른 하나는 '토지취득방식' 기준(강제로 취득하는 수용방식, 개발 후 원소유자에게 재분배하는 환지방식, 둘을 섞은 혼용방식)입니다. 제시된 사례는 농지를 택지로 바꾸는 것이므로 재개발이 아니라 신개발이고, 개발토지 전체를 원래 땅주인에게 위치·면적을 고려해 재분배(보류지만 제외)하므로 환지방식에 해당합니다.

용어 설명

환지방식

토지구획정리 등 개발사업 시행 후 사업으로 조성된 토지를 종전 토지소유자에게 그 위치ㆍ지목ㆍ면적 등을 고려하여 재분배하는 토지취득방식

보류지(체비지ㆍ공공시설용지)

환지방식 사업에서 사업비 충당(체비지)이나 공공시설 설치(공공시설용지) 등을 위해 환지로 정하지 않고 별도로 유보해 두는 토지

선택지별 해설

• ① 틀림. 개발형태는 신개발방식으로 맞으나, 토지취득방식은 수용방식이 아니라 환지방식이다.
• ② 틀림. 토지취득방식(환지방식)은 맞으나, 개발형태는 재개발방식이 아니라 신개발방식이다.
• ③ 틀림. 개발형태(신개발방식)는 맞으나, 토지취득방식은 혼용방식이 아니라 환지방식이다.
• ④ 틀림. 개발형태(재개발방식)와 토지취득방식(수용방식) 모두 옳지 않다.
• ⑤ 옳음(정답). 개발형태는 신개발방식, 토지취득방식은 환지방식에 해당한다.

암기팁

농지를 택지로 '새로' 만들면 신개발, 개발 끝나고 땅을 원주인에게 '되돌려주면' 환지! 환지=땅을 도로 돌려준다고 기억하세요.