공인중개사 용적률 · 제29회 4번 해설

핵심 해설

시행사의 사업성은 수입 증가 요인 또는 비용 감소 요인이 있을 때 긍정적 영향을 받는다. 공사기간의 연장은 금융비용・관리비 증가로 부정적이며, 대출이자율 상승은 금융비용 증가로 부정적이다. 초기 분양률의 저조는 자금회수 지연으로 부정적이고, 매수예정 사업부지가격의 상승은 토지매입비 증가로 부정적이다. 반면 인・허가시 용적률의 증가는 동일한 대지에서 분양 가능한 연면적이 늘어나 매출 증대로 이어지므로 유일하게 긍정적 요인이 된다. 따라서 긍정적 영향 요인은 1개이므로 정답은 ①이다.

이론 근거

개발사업의 사업성(사업수지) 판단 - 수입증가 또는 비용감소 요인은 사업성에 긍정적, 반대는 부정적이다. 공사기간 연장·대출이자율 상승·분양률 저조·부지가격 상승은 비용증가·수입지연 요인으로 부정적이며, 용적률 증가는 분양 가능 연면적 증대로 매출증가를 가져와 유일한 긍정적 요인이 된다.

쉬운 설명

시행사의 사업성은 수입이 늘거나 비용이 줄 때 좋아집니다. 공사기간 연장, 대출이자율 상승, 초기 분양률 저조, 부지가격 상승은 모두 비용 증가나 자금회수 지연을 뜻해 사업성에 부정적입니다. 반면 용적률이 증가하면 같은 대지에서 분양할 수 있는 연면적이 늘어나 매출이 늘어나므로 유일하게 긍정적 요인이 됩니다. 다섯 가지 요인 중 딱 하나만 사업성에 도움이 된다는 점을 캐치하는 것이 핵심입니다.

용어 설명

용적률

대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 용적률이 커지면 동일한 대지에 더 많은 연면적을 건축할 수 있어 개발사업의 수익성이 높아진다.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 다섯 요인 중 용적률 증가만이 사업성에 긍정적이다.
• ② 틀림. 긍정적 요인은 용적률 증가 하나뿐이다.
• ③ 틀림. 나머지 요인(공사기간 연장, 이자율 상승, 분양률 저조 등)은 모두 부정적이다.
• ④ 틀림. 매수예정 부지가격 상승도 비용 증가 요인으로 부정적이다.
• ⑤ 틀림. 5개 요인 모두가 긍정적인 것은 아니다.

암기팁

용적률만 오르면 시행사가 웃는다! 나머지(기간연장·금리상승·분양부진·땅값상승)는 전부 시행사의 한숨거리.