공인중개사 사업위탁 방식 · 신탁개발방식 · 제29회 6번 해설

핵심 해설

ㄱ은 토지소유자가 소유권을 계속 보유하면서 개발업자에게 사업시행만을 위탁하고 수수료를 지급하는 방식으로 사업위탁(수탁)방식에 해당한다. ㄴ은 신탁회사가 토지소유권을 형식적으로 이전받아 사업주체가 되어 개발・공급하고 수익을 배분하는 방식으로 신탁개발방식(토지신탁방식)에 해당한다. 등가교환방식은 토지소유자가 토지를, 개발업자가 건설자금을 부담해 완성된 건물을 지분에 따라 배분하는 방식이며, 합동개발방식은 여러 토지소유자와 개발업자가 공동으로 사업을 시행하는 방식이므로 ㄱ, ㄴ에 해당하지 않는다. 따라서 정답은 ②이다.

이론 근거

부동산개발 사업방식 구분 - 자체개발방식, 지주공동사업(등가교환방식: 토지소유자가 토지, 개발업자가 건설자금을 부담 후 지분에 따라 건물 배분 / 합동개발방식: 다수 토지소유자와 개발업자의 공동시행), 사업위탁(수탁)방식(소유권 유지, 개발업자는 수수료만 수취), 신탁개발방식(신탁회사가 소유권을 형식적으로 이전받아 사업주체로서 개발·공급).

쉬운 설명

부동산개발 사업방식은 토지소유권이 누구에게 있는지, 개발업자의 역할이 무엇인지로 구분됩니다. ㄱ처럼 토지소유자가 소유권을 그대로 유지하면서 개발업자에게 사업시행만 맡기고 수수료를 주는 방식이 사업위탁(수탁)방식이고, ㄴ처럼 신탁회사가 형식적으로 소유권을 넘겨받아 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식이 신탁개발방식입니다. 등가교환방식(토지주는 땅, 개발업자는 건설자금 부담 후 건물 지분 배분)이나 합동개발방식(다수 토지소유자와 개발업자 공동시행)과 헷갈리지 않는 것이 핵심입니다.

용어 설명

사업위탁(수탁)방식

토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 위탁하고 수수료를 지급하는 개발방식.

신탁개발방식

토지소유자가 신탁회사에 형식적으로 소유권을 이전하고, 신탁회사가 사업주체로서 개발・공급 후 수익을 배분하는 방식.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄴ은 등가교환방식이 아니라 신탁개발방식에 해당한다.
• ② 옳음(정답). ㄱ,ㄴ의 정의에 정확히 부합한다.
• ③ 틀림. ㄱ은 등가교환방식이 아니고 ㄴ도 합동개발방식이 아니다.
• ④ 틀림. ㄱ은 토지소유자가 직접 사업을 시행하는 자체개발방식이 아니라 수탁방식이다.
• ⑤ 틀림. ㄱ,ㄴ 모두 해당하지 않는다.

암기팁

소유권 그대로 두고 수수료만 받으면 '수탁', 신탁회사가 명의를 받아 직접 사업하면 '신탁개발'이라고 이름 그대로 기억하세요.