공인중개사 워포드의 개발위험 3분류 · 제28회 2번 해설

핵심 해설

워포드는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험 세 가지로 분류하였으며, 이 중 법률위험은 인ㆍ허가 및 이용계획 관련 위험을, 시장위험은 수요ㆍ공급 등 시장상황 변화에 따른 위험을, 비용위험은 개발비용 관련 위험을 말한다. 인ㆍ허가 지연위험은 행정청의 정책 및 규제 변화에 기인하는 것으로 시행사나 시공사가 자체적으로 통제할 수 없는 대표적인 법률위험에 해당한다. 따라서 이를 시행사ㆍ시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험이라고 서술한 ③이 틀린 설명이다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

워포드(L. Wofford)의 개발위험 분류 - 법률위험(인·허가 및 이용계획 관련, 시행사·시공사가 자체 통제 불가능), 시장위험(수요·공급 등 시장상황 변화), 비용위험(개발비용 관련). 인·허가 지연위험은 행정청의 정책·규제변화에 기인하는 대표적 법률위험이다.

쉬운 설명

워포드는 부동산개발위험을 법률위험ㆍ시장위험ㆍ비용위험 세 가지로 나눴는데, 이 문제의 핵심은 인ㆍ허가 지연위험이 어디에 속하는지다. 인ㆍ허가 지연은 행정(정부)의 정책이나 규제 변화 때문에 생기는 것으로, 시행사나 시공사가 스스로 통제할 수 없는 대표적인 법률위험이다. 그런데 지문은 이를 '시행사ㆍ시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험'이라고 서술했으므로 틀렸다. 나머지 지문(법률위험 이용계획 확정 토지 구입, 시장위험의 불확실성 등)은 모두 옳다.

용어 설명

워포드의 개발위험 3분류

부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분한 이론.

선택지별 해설

• ① 옳음. 워포드는 개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하였다.
• ② 옳음. 개발기간이 길어질수록 다양한 시장위험에 노출될 가능성이 커진다.
• ③ 틀림(정답). 인ㆍ허가 지연위험은 행정(정부)의 정책변화에 기인하는 법률위험으로 시행사ㆍ시공사가 스스로 통제하기 어려운 위험이다.
• ④ 옳음. 이용계획이 확정된 토지를 구입하면 법률위험을 줄일 수 있다.
• ⑤ 옳음. 시장의 불확실성은 개발사업에 영향을 주는 대표적인 시장위험요인이다.

암기팁

인ㆍ허가는 내 마음대로 못 바꾸는 '관청의 영역' - 법률위험은 시행사가 통제 불가능, 내 손을 떠난 위험이라고 외우자.