공인중개사 상가건물 임대차의 대항력 요건 · 전차인 명의의 사업자등록 · 제31회 79번 해설

핵심 해설

상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 요건으로 한다. 임차인이 폐업신고를 하면 그 사업자등록은 상가건물 임대차를 공시하는 기능을 상실하므로 그때부터 대항력을 상실한다는 것이 판례이다(ㄱ). 임차인이 폐업신고를 한 후 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하더라도, 기존에 이미 상실한 대항력이 소급하여 부활하지는 않고 그 재등록 시점부터 새로운 대항력이 발생할 뿐이라는 것이 판례이다(ㄴ). 전차인이 적법하게 전차하여 목적물을 직접 점유하면서 자신의 명의로 사업자등록을 마친 경우에도, 그 사업자등록이 임대차의 목적물, 범위 등을 외부에서 인식할 수 있는 정도로 되어 있다면 임차인 乙의 대항력 취득요건으로서 유효하다는 것이 판례이다(ㄷ). 이 문제는 출제 당시 ㄴ에 관한 해석(폐업 전 대항력이 그대로 유지되는지, 재등록 시점부터 새로 효력이 발생하는 것으로 볼 것인지)을 둘러싸고 논란이 있어, 시행처가 최종적으로 ②(ㄷ)과 ④(ㄴ, ㄷ)를 모두 정답으로 인정하는 복수정답 처리를 하였다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

상가건물 임대차의 대항력은 인도와 사업자등록이 갖춰져야 인정되는데, 임차인이 폐업신고를 하면 그 사업자등록은 더 이상 임대차를 공시하는 기능을 못 하므로 그 순간 대항력을 잃는다. 나중에 같은 상호·등록번호로 재등록해도 이미 잃은 대항력이 소급해서 되살아나는 게 아니라 재등록한 시점부터 새로 대항력이 생길 뿐이다. 전차인이 적법하게 전차해서 직접 점유하며 자기 이름으로 사업자등록을 한 경우에도 그 등록이 임대차의 목적물과 범위를 알아볼 수 있는 정도라면 임차인의 대항력 요건으로 유효하다는 것이 판례다. 이 문제는 재등록의 효력(ㄴ) 부분 해석을 두고 논란이 있어, 출제기관이 결국 ②(ㄷ만)와 ④(ㄴ,ㄷ) 두 개를 모두 정답으로 인정한 복수정답 문제다.

용어 설명

상가건물 임대차의 대항력 요건

상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 갖추어야 발생하며, 임차인이 폐업하면 사업자등록으로서의 공시기능을 상실하여 대항력도 상실된다는 것이 판례이다.

전차인 명의의 사업자등록

적법한 전차인이 목적물을 직접 점유하며 자신의 명의로 사업자등록을 한 경우에도, 임대차의 목적물과 범위가 외부에서 인식될 수 있는 한 임차인의 대항력 취득요건으로 유효하다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ은 폐업으로 대항력을 상실한 경우이므로 제3자에 대하여 효력이 있는 경우가 아니다.
• ② 옳음(정답 중 하나). ㄷ은 전차인 명의의 사업자등록도 유효한 대항요건으로 인정되어 임대차의 효력이 제3자에게 미친다.
• ③ 틀림. ㄱ은 대항력을 상실한 경우이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ④ 옳음(정답 중 하나, 출제상 복수정답 처리). ㄴ(재등록 시점부터의 새로운 대항력 발생)과 ㄷ(전차인 명의 사업자등록의 유효성)을 함께 정답으로 인정한 사안이다.
• ⑤ 틀림. ㄱ은 대항력을 상실한 경우이므로 이 조합은 옳지 않다.

암기팁

폐업은 대항력 리셋 버튼 — 다시 켜도(재등록) 예전 기록은 못 살린다.