공인중개사 환산보증금 · 제28회 75번 해설

핵심 해설

상가건물임대차보호법은 환산보증금이 일정액을 초과하는 임대차에 대해서는 대항력, 계약갱신요구권(제10조) 등 일부 규정만을 적용하고, 최우선변제권·확정일자에 의한 우선변제권(제5조)이나 임차권등기명령(제6조) 등은 적용을 배제하고 있다. 보증금 6억원의 X상가건물 임대차는 환산보증금 기준을 초과하는 것으로 보이므로, 甲은 대항요건은 갖추었으되 확정일자에 의한 우선변제권 규정이 적용되지 않아 경매시 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없고, 임차권등기명령 규정도 적용되지 않아 이를 신청할 수 없다. 계약갱신요구권(당시 법상 5년), 최단기간 규정을 초과하는 환산보증금 임대차에서의 임대인의 약정기간 주장, 갱신시 동일조건 계약간주(제10조 3항)는 모두 적용되거나 인정되는 사항이다. 따라서 우선변제를 받을 수 있다고 서술한 ⑤가 틀린 설명이며 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 상가건물임대차보호법 제2조법제처 원문 →
• 상가건물임대차보호법 제10조법제처 원문 →

쉬운 설명

보증금 6억원의 상가건물 임대차는 상가건물임대차보호법상 환산보증금 기준을 초과하는 것으로 보아, 대항력과 계약갱신요구권은 인정되지만 확정일자에 의한 우선변제권 규정은 적용되지 않으므로, 경매시 甲이 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수는 없다는 것이 핵심이다. '우선변제받을 수 있다'는 서술이 이와 반대라 틀렸다. 나머지는 모두 옳다: 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 5년 범위 내에서만 행사 가능하고, 환산보증금 초과 임대차는 최단존속기간 규정이 적용되지 않아 6개월로 정한 약정기간도 유효하며, 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 환산보증금 초과 임대차는 임차권등기명령 규정도 적용되지 않아 신청할 수 없다.

용어 설명

환산보증금

상가건물임대차보호법의 적용범위를 정하기 위해 보증금에 월차임의 100배를 더하여 환산한 금액. 이 금액이 지역별 기준을 초과하면 대항력·계약갱신요구권 등 일부 규정만 적용되고 우선변제권·최우선변제권·임차권등기명령 등은 적용되지 않는다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 당시 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있었다(2018년 개정 전 기준).
• ② 옳음. 환산보증금 초과 임대차에는 최단존속기간 규정(제9조)이 적용되지 않아 당사자가 정한 기간이 그대로 유효하다.
• ③ 옳음. 제10조 3항에 따라 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
• ④ 옳음. 환산보증금 초과 임대차에는 임차권등기명령 규정(제6조)이 적용되지 않아 신청할 수 없다.
• ⑤ 틀림(정답). 환산보증금 초과 임대차에는 확정일자에 의한 우선변제권 규정(제5조)이 적용되지 않으므로 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 없다.

암기팁

보증금이 너무 크면(환산보증금 초과) 상가임차인, 대항력은 있어도 우선변제·임차권등기명령은 그림의 떡.