공인중개사 양도담보 · 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 · 제31회 78번 해설

핵심 해설

이 사안은 채무담보를 목적으로 채무자 소유 부동산에 관하여 채권자 명의로 소유권이전등기를 마치는 양도담보(가등기담보 등에 관한 법률상 담보목적 소유권이전)에 해당한다. 양도담보권자 甲은 대내적으로는 담보물권자에 불과하고, 목적물의 소유권 및 사용·수익권은 청산절차가 종료되기 전까지 여전히 채무자(설정자) 乙에게 남아 있다는 것이 판례(신탁적 소유권이전설)이다. 따라서 甲은 담보물이 멸실·훼손되어 乙이 취득한 화재보험금청구권과 같은 대위물에 대하여 저당권에 준하여 물상대위권을 행사할 수 있고, 반대로 소유권 자체에 기한 반환청구권은 담보권실행 전에는 행사할 수 없어 임차인 丙에게 소유권에 기한 반환을 청구할 수 없다. 다만 담보권실행절차(청산절차)의 일환으로는 목적물을 점유하는 丙에게 그 인도를 청구할 수 있다. 또한 X건물의 사용·수익권은 청산 전까지 설정자 乙에게 있으므로, 丙이 乙로부터 임차하여 사용함으로써 얻은 이익은 甲이 아니라 乙에게 귀속되는 것이어서 甲은 丙에게 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다. 한편 양도담보권자 甲이 목적물을 선의의 제3자 丁에게 처분한 경우, 가등기담보 등에 관한 법률 제11조 단서에 따라 선의의 제3자는 보호되므로 乙은 丁에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제11조법제처 원문 →

쉬운 설명

이 사안은 채무담보를 위해 채무자 소유 부동산을 채권자 명의로 넘기는 양도담보로, 판례는 대외적으로만 채권자가 소유자이고 실질적으로는 청산절차가 끝나기 전까지 사용·수익권이 여전히 채무자(설정자)에게 남아 있다고 본다. 그래서 채권자는 목적물이 불타서 생긴 화재보험금 같은 대위물에는 물상대위권을 행사할 수 있지만, 소유권 자체에 기해서는 청산 전까지 임차인에게 반환청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다. 이 문제의 정답은, 채권자가 담보권을 실제로 실행하는 절차의 일환으로는 목적물을 점유한 임차인에게 인도를 청구할 수 있다는 것이다. 또한 채권자가 목적물을 선의의 제3자에게 처분하면 그 제3자는 보호되어, 채무자는 그 제3자에게 등기말소를 청구할 수 없다.

용어 설명

양도담보(신탁적 소유권이전)

채무담보를 위하여 채무자 소유 부동산의 소유권을 채권자에게 이전하는 방식의 비전형담보로, 대외적으로는 채권자가 소유자이나 대내적으로는 담보물권자에 불과하며 청산절차 종료 전까지 사용·수익권은 채무자에게 남아 있다.

가등기담보 등에 관한 법률 제11조

채무자 등은 청산금을 지급받을 때까지 채무액을 지급하고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있으나, 변제기 경과 후 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 양도담보권자 甲은 저당권에 준하여 화재보험금청구권과 같은 대위물에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다.
• ② 틀림. 청산 전까지 사용·수익권은 설정자 乙에게 있으므로 甲은 소유권에 기하여 임차인 丙에게 반환을 청구할 수 없다.
• ③ 옳음(정답). 甲은 담보권실행(청산절차)의 일환으로서 목적물을 점유하는 丙에게 그 인도를 청구할 수 있다.
• ④ 틀림. 사용·수익으로 인한 이익은 설정자 乙에게 귀속하므로 甲은 丙에게 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다.
• ⑤ 틀림. 가등기담보법 제11조 단서에 따라 선의의 제3자 丁은 보호되므로 乙은 丁에게 등기말소를 청구할 수 없다.

암기팁

양도담보는 이름만 소유권, 알맹이(사용수익)는 여전히 채무자 것 — 청산 끝나기 전까지는.