공인중개사 가등기담보권의 청산절차 · 제28회 78번 해설

핵심 해설

가등기담보 등에 관한 법률상 담보권자는 청산기간(통지 후 2개월)이 경과하고 청산금을 지급하여야 목적물의 소유권을 취득하므로, 甲이 청산기간이 지나기 전에 마친 본등기는 청산절차를 거치지 않은 것으로서 무효이다. 채무자 乙의 채무변제의무는 담보권자의 등기말소의무에 대해 선이행의무이며, 동시이행관계에 있는 것은 청산금지급의무와 목적물의 소유권이전등기·인도의무이다. 乙이 청산기간 중에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 후순위권리자인 丙에게 대항할 수 없고(가등기담보법 제7조), 후순위권리자 丙은 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있으므로(가등기담보법 제12조 제2항), '청산기간이 지나면' 경매를 청구할 수 있다고 한 지문 ④는 그 시기(청산기간 내 한정)를 잘못 서술하여 틀리다. 경매절차에서 丁이 소유권을 취득하면 가등기담보권도 저당권과 마찬가지로 소멸한다(제15조). 따라서 정답은 ②이다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제4조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

가등기담보권자가 청산기간(통지 후 2개월)이 경과하기 전에 마친 본등기는 청산절차를 거치지 않은 것으로서 무효라는 것이 핵심이다. 나머지는 모두 틀린 서술이다: 채무변제의무는 등기말소의무에 대한 선이행의무이고, 동시이행관계에 있는 것은 청산금지급의무와 소유권이전등기·인도의무이며, 청산기간 중 청산금에 관한 권리의 양도는 후순위권리자에게 대항할 수 없고, 후순위권리자는 청산기간 중에 한정하여 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있는 것이지 청산기간이 지난 후에 청구할 수 있는 것이 아니며, 경매절차에서 제3자가 소유권을 취득하면 가등기담보권도 소멸한다.

용어 설명

가등기담보권의 청산절차

가등기담보권자가 담보목적물의 소유권을 취득하려면 채무자 등에게 청산금의 평가액을 통지하고, 통지가 도달한 날로부터 2개월(청산기간)이 지난 후 청산금을 지급하여야 한다. 이를 거치지 않은 본등기는 무효이다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조).

선택지별 해설

• ① 틀림. 채무변제의무는 가등기말소의무에 대해 선이행의무이며, 동시이행관계는 청산금지급의무와 소유권이전등기·인도의무 사이에 성립한다.
• ② 옳음(정답). 청산기간 경과 전의 본등기는 청산절차 위반으로 무효이다.
• ③ 틀림. 청산기간 중의 청산금채권 양도는 후순위권리자에게 대항할 수 없다(가등기담보법 제7조).
• ④ 틀림. 후순위권리자 丙은 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있으므로(가등기담보법 제12조 제2항), '청산기간이 지나면' 청구할 수 있다고 한 서술은 시기가 틀렸다.
• ⑤ 틀림. 경매로 제3자가 소유권을 취득하면 가등기담보권도 소멸한다(제15조).

암기팁

청산기간이 다 지나야 내 것 - 그 전에 본등기하면 새치기라서 무효.