공인중개사 청산금 · 제30회 78번 해설

핵심 해설

가등기담보 등에 관한 법률 제4조에 따라 청산금은 담보권실행 통지 당시 목적부동산의 가액에서 그 채권액(선순위담보로 담보된 채권액을 포함한 피담보채권액)을 공제한 금액이다. 즉 선순위담보권이 있는 경우 그 피담보채권액도 공제 대상 채권액에 포함시켜 청산금을 산정한다. 따라서 ③이 옳은 설명이다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

청산금은 담보권실행 통지 당시 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액인데, 이 문제의 핵심은 그 부동산에 선순위담보권이 있으면 그 선순위담보로 담보된 채권액까지 공제 대상 채권액에 포함시켜 계산한다는 점이다. 담보가등기 여부는 등기부 표시가 아니라 실질관계로 판단하고, 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 그 뜻을 통지해야 하며, 통지한 청산금액이 부정확해도 채권자는 그 금액에 관해 다툴 수 없어 청산금으로 확정되고, 과실수취권은 청산절차 완료 이후에야 채권자에게 넘어간다.

용어 설명

청산금

가등기담보에서 담보목적부동산의 가액이 피담보채권액(선순위담보 포함)을 초과하는 경우, 그 차액으로서 채권자가 채무자에게 반환해야 하는 금액(가등기담보법 제4조)

선택지별 해설

• ① 틀림. 담보가등기인지 여부는 등기부상 표시가 아니라 그 등기가 실제로 채권담보를 목적으로 한 것인지 등 실질관계에 의해 결정된다.
• ② 틀림. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 한다(가등기담보법 제3조 제1항).
• ③ 옳음(정답). 청산금 = 통지 당시 목적부동산 가액 − 피담보채권액(선순위담보채권액 포함).
• ④ 틀림. 채권자가 통지한 청산금액이 정확하지 않더라도, 채권자는 자신이 통지한 금액에 관하여 다툴 수 없고 그 금액이 청산금으로 확정된다는 것이 판례이다.
• ⑤ 틀림. 청산기간 동안에는 과실수취권이 채무자(담보설정자)에게 있고, 채권자에게 과실수취권이 귀속되는 것은 청산절차(청산금 지급 또는 공탁, 소유권이전등기 및 인도) 완료 이후이다.

암기팁

청산금 계산은 집값에서 빚(선순위 포함) 다 빼고 남는 돈 — 선순위 빚도 잊지 말고 빼줘야 한다.