공인중개사 환산보증금 · 제31회 32번 해설

핵심 해설

상가건물임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 발생한다. 우선변제권은 대항요건(인도+사업자등록)과 확정일자를 모두 갖춘 날 중 늦은 날에 발생하되, 보증금액이 지역별 환산보증금(보증금+월차임×100) 기준을 초과하는 임대차에는 확정일자에 의한 우선변제권 규정(법 제5조)이 적용되지 않는다. 이 사안은 보증금이 10억원으로 서울특별시의 환산보증금 기준(9억원)을 초과하므로 확정일자를 받았더라도 우선변제권 규정이 적용되지 않는다. 반면 대항력, 계약갱신요구권(최대 10년) 등은 보증금 규모와 관계없이 적용된다.

법령 근거

• 상가건물임대차보호법 제5조법제처 원문 →

쉬운 설명

대항력은 인도와 사업자등록 신청을 한 다음 날 발생하지만, 확정일자에 의한 우선변제권은 보증금이 지역별 환산보증금 기준을 초과하면 아예 적용되지 않는다. 이 사례는 보증금 10억원이 서울특별시의 환산보증금 기준(9억원)을 초과하므로 확정일자를 받았어도 우선변제권을 취득하지 못한다는 것이 정답이다. 반면 대항력과 계약갱신요구권(최대 10년)은 보증금 규모와 관계없이 적용된다.

용어 설명

환산보증금

월차임이 있는 경우 '보증금 + (월차임×100)'으로 환산한 금액. 상가건물임대차보호법의 일부 규정(우선변제권 등)은 지역별로 정한 환산보증금 이하의 임대차에만 적용된다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 2020.3.10. 인도 및 사업자등록 신청 → 다음 날인 2020.3.11.에 대항력을 취득한다.
• ② 틀림(정답). 보증금 10억원은 서울특별시의 환산보증금 기준(9억원)을 초과하므로 확정일자에 의한 우선변제권 규정이 적용되지 않아, 확정일자를 받았더라도 우선변제권을 취득하지 못한다.
• ③ 옳음. 계약갱신요구 가능 기간(6개월 전~1개월 전)은 보증금 규모와 무관하게 적용된다.
• ④ 옳음. 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다.
• ⑤ 옳음. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

암기팁

보증금이 크면 '우선변제권 열외' - 9억 넘으면 확정일자 받아도 순위싸움에서 빠진다.