공인중개사 환산보증금 · 제27회 31번 해설

핵심 해설

상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 일정 기간(27회 시행 당시 5년)을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있는 것이지 2년이 아니므로 ①은 틀리다. 차임증액청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 초과하지 못하도록 상한이 정해져 있어 정액(10만원)으로 제한되는 것이 아니므로 ②도 틀리다. 상가임대차의 계약해지 사유가 되는 차임연체는 3기의 차임액에 이르는 경우인데, 월차임 100만원 기준 3기는 300만원이므로 200만원 연체만으로는 해지사유가 되지 않아 ③도 틀리다. 최우선변제를 받을 소액임차인에 해당하려면 환산보증금이 지역별 기준 이하여야 하는데, 이 사안의 환산보증금은 1억 5천만원(=5천만원+월차임 100만원×100)으로 27회 당시 서울특별시 기준(6,500만원 이하)을 초과하여 소액임차인에 해당하지 않으므로 최우선변제 자체가 인정되지 않아 ④도 틀리다(서울 최우선변제액도 2,500만원이 아니라 2,200만원). 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우는 임대인의 갱신요구 거절사유에 해당하므로 ⑤가 옳아 정답이다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제10조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제11조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제10조의8법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제14조법제처 원문 →

쉬운 설명

상가임대차 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 일정 기간(27회 시행 당시 5년)을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있고, 차임증액청구는 정액이 아니라 청구 당시 차임의 100분의 5를 상한으로 한다. 계약해지 사유가 되는 차임연체는 월차임 3기분(이 사안 300만원)에 이르러야 하므로 200만원 연체는 부족하고, 이 사안의 환산보증금(1억5천만원)은 서울 기준(6,500만원 이하)을 넘어 소액임차인이 아니므로 최우선변제도 인정되지 않는다. 임차인이 동의 없이 전대한 경우는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.

용어 설명

환산보증금

상가건물 임대차보호법 적용범위 판단 시 보증금에 월차임의 100배를 더하여 산정하는 금액.

선택지별 해설

• ① 틀림. 갱신요구권 행사가능 기간은 2년이 아니라 27회 시행 당시 기준 5년(이후 2018년 개정으로 10년)이다.
• ② 틀림. 차임증액청구 상한은 정액이 아니라 청구 당시 차임의 100분의 5이다.
• ③ 틀림. 계약해지 사유가 되는 연체액은 3기 차임액(월 100만원×3=300만원)이며 200만원은 이에 미달한다.
• ④ 틀림. 27회 시행 당시 서울특별시 상가건물 소액임차인은 환산보증금 6,500만원 이하이고 최우선변제액은 2,200만원인데, 본 사안의 환산보증금은 5천만원+(월차임 100만원×100)=1억5천만원으로 6,500만원을 초과하여 소액임차인에 해당하지 않으므로 최우선변제 자체가 인정되지 않는다(금액 2,500만원도 규정과 불일치).
• ⑤ 옳음(정답). 무단전대는 계약갱신요구 거절사유에 해당한다.

암기팁

3기 밀려야 쫓겨나고, 5%까지만 올릴 수 있고, 무단전대는 갱신 셧아웃 — 3기·5%·5년, 이 세 숫자를 세트로 외우자.