공인중개사 계약명의신탁 · 제28회 9번 해설

핵심 해설

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따르면 명의신탁약정은 매도인의 선의·악의를 불문하고 원칙적으로 무효이다. 계약명의신탁에서 매도인(丙)이 명의신탁약정 사실을 알지 못한 경우(선의)에는 그 물권변동(등기)은 유효하여 명의수탁자(乙)가 완전한 소유권을 취득하고, 명의신탁자(甲)는 소유권을 취득하지 못한 채 수탁자에 대해 매수자금 상당의 부당이득반환청구권만 가진다. 매도인이 악의인 경우에는 등기도 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남지만, 같은 법 제4조 3항에 따라 명의수탁자로부터 다시 취득한 제3자(丁)는 선의·악의를 불문하고 보호되어 유효하게 소유권을 취득한다. 따라서 옳은 것은 ㄱ뿐이며 정답은 ①이다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

계약명의신탁에서 명의신탁약정 자체는 매도인의 선의·악의와 무관하게 항상 무효다. 다만 매도인이 그 사실을 몰랐다면 등기(물권변동)는 유효해서 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하고, 명의신탁자는 소유권을 얻지 못한 채 부당이득반환청구권만 가진다. 매도인이 알았던 경우엔 등기도 무효가 되어 소유권이 매도인에게 남지만, 그 후 수탁자로부터 다시 부동산을 사들인 제3자는 선의든 악의든 보호되어 유효하게 소유권을 취득한다.

용어 설명

계약명의신탁

명의신탁자가 명의수탁자에게 자금을 제공하고 수탁자가 자신의 명의로 직접 매매계약을 체결·등기하는 형태의 명의신탁.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 명의신탁약정은 매도인의 선의·악의와 무관하게 항상 무효이다.
• ② 틀림. 악의의 매도인으로부터 명의수탁자가 취득한 부동산을 전득한 제3자는 법 제4조 3항에 따라 보호되어 소유권을 취득한다.
• ③ 틀림. 매도인이 선의라 하더라도 명의신탁약정 자체는 무효이다.
• ④ 틀림. 매도인이 선의인 경우 소유권은 명의수탁자(乙)가 취득하고 명의신탁자(甲)는 취득하지 못한다.
• ⑤ 틀림. ㄴ,ㄷ,ㄹ 모두 틀린 설명이다.

암기팁

약정은 무조건 무효, 등기는 매도인 마음(선의·악의)에 달려있다. 그리고 제3자는 웬만하면 다 보호받는다.