공인중개사 분양형 개발사업 · 임대형 개발사업 · 제30회 33번 해설

핵심 해설

분양형(분양수익형) 개발사업은 준공 후 발생하는 임대료·관리비 등의 영업현금흐름이 아니라, 수분양자들로부터 유입되는 분양대금(분양수입)이 핵심적인 대출원리금 상환재원이 된다. 준공 이후의 임대료 등 영업현금흐름이 핵심 상환재원이 되는 것은 임대형(임대수익형) 개발사업의 특징이다. 따라서 ③은 틀린 설명이며 정답은 ③이다.

이론 근거

프로젝트파이낸싱(PF)과 자본환원율 이론 - 채무불이행위험이 높을수록 대출금리가 상승하고, 자본환원율은 자본의 기회비용과 투자위험을 반영하며 상승 시 자산가격 하락압력 및 신규개발 위축을 야기함. 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 후 영업현금흐름이 아니라 분양대금(분양수입)임.

쉬운 설명

채무불이행위험이 높을수록 대출금리가 오르고, 자본환원율은 자본의 기회비용과 투자위험을 반영하며, 상승하면 자산가격이 떨어지고 신규개발도 위축된다. 다만 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 후의 임대료·관리비 같은 영업현금흐름이 아니라 수분양자로부터 들어오는 분양대금이며, 영업현금흐름이 핵심 상환재원인 것은 임대형 개발사업의 특징이다.

용어 설명

분양형 개발사업

준공 전후로 수분양자에게 목적물을 분양하여 그 분양대금을 주된 자금원(상환재원)으로 하는 개발사업 방식.

임대형 개발사업

준공 후 임대를 통해 발생하는 임대료 등 영업현금흐름을 주된 상환재원으로 하는 개발사업 방식.

선택지별 해설

• ① 옳음. 채무불이행위험이 높을수록 대출기관은 위험프리미엄을 반영하여 더 높은 금리를 요구한다.
• ② 옳음. 자본환원율은 무위험자산 수익률(기회비용)에 위험프리미엄을 더한 개념으로 자본의 기회비용과 투자위험을 반영한다.
• ③ 틀림(정답). 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후의 영업현금흐름이 아니라 분양대금(분양수입)이다.
• ④ 옳음. 자본시장의 재정거래 원리에 따라 동일 위험수준의 투자수단은 유사한 수익률로 수렴하는 경향이 있다.
• ⑤ 옳음. 자본환원율 상승은 자산가격 하락을 의미하므로 신규개발사업의 수익성이 낮아져 사업 추진이 어려워진다.

암기팁

분양형은 "파는 사업"이니 상환재원도 분양대금! 임대료로 갚는 건 임대형 몫이지 분양형 몫이 아니다 - "분양은 판돈, 임대는 월세"로 구분.