공인중개사 대항력 · 말소기준권리 · 제30회 37번 해설

핵심 해설

주택임대차보호법상 대항력은 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 乙은 2019. 6. 3. 10:00에 대항요건을 갖추었으므로 대항력은 다음날인 2019. 6. 4. 0시부터 발생한다. 丙의 근저당권은 6. 3. 16:00에 설정되어 乙의 대항력 발생시점(6. 4. 0시)보다 앞서므로 丙이 乙보다 선순위이다. 최선순위 담보권(丙의 근저당권)이 존재하는 이상, 그 근저당권이 실행되면(丙이 실행하든 丁이 실행하든) 경매절차에서 매각으로 인해 최선순위 저당권보다 후순위인 모든 권리(乙의 임차권 포함)는 소멸한다(말소기준권리 법리). 따라서 乙의 임차권은 누가 경매를 신청하든 매각으로 소멸하므로 ②가 옳다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

주택임대차 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생하므로, 같은 날 오전에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 그날이 아닌 다음 날 0시부터 인정된다. 이 사안에서는 그보다 앞서 같은 날 오후에 설정된 근저당권이 임차인보다 선순위가 되고, 최선순위 담보권이 실행되어 매각되면 그 이후 권리는 모두 소멸하므로(말소기준권리 법리) 후순위인 임차권도 함께 소멸한다.

용어 설명

대항력

임차인이 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 0시부터 발생하는, 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력.

말소기준권리

경매절차에서 그보다 나중에 설정된 권리들을 소멸시키는 기준이 되는 최선순위의 저당권·가압류 등 권리.

선택지별 해설

• ① 틀림. 丙이 乙보다 선순위 근저당권자이므로, 丁이 경매를 신청하더라도 최선순위인 丙의 근저당권을 기준으로 후순위 권리인 乙의 임차권은 매각으로 소멸하여 대항할 수 없다.
• ② 옳음(정답). 최선순위 근저당권자인 丙보다 후순위인 乙의 임차권은 丙·丁 어느 쪽이 경매를 실행하더라도 매각으로 소멸한다.
• ③ 틀림. 乙은 丙보다 후순위이므로 배당요구를 하더라도 丙에 우선하여 배당받을 수 없다(丁에 대하여는 선순위이나 丙에 대하여는 후순위).
• ④ 틀림. 우선변제권 행사에 앞서 목적물 인도가 선이행되어야 하는 것이 아니라 원칙적으로 보증금 수령과 인도는 동시이행 관계에 있다.
• ⑤ 틀림. 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청한 경우에는 별도의 배당요구 없이도 배당받을 채권자로 취급된다(배당요구가 필요 없음).

암기팁

"전입신고는 다음날 0시부터 효력" - 같은 날 오후 설정된 근저당한테는 밀린다.