공인중개사 3자간 등기명의신탁 · 횡령죄 · 제30회 36번 해설
甲은 乙과 乙 소유의 X부동산의 매매계약을 체결하 고, 친구 丙과의 명의신탁약정에 따라 乙로부터 바로 丙 명의로 소유권이전등기를 하였다. 이와 관련하여 개업공인중개사가 甲과 丙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 甲과 丙간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 유효하다. ㄴ. 丙이 X부동산을 제3자에게 처분한 경우 丙은 甲과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다. ㄷ. 甲과 乙 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙 을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ㄹ. 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당 의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.
이 사안은 매수인 甲이 매도인 乙과 직접 매매계약을 체결하면서 등기명의만 명의수탁자 丙 앞으로 이전한 이른바 '3자간 등기명의신탁'에 해당한다. 제30회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 36번 문제입니다. 정답은 ③이고, 근거는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조입니다.
- ① ㄱ, ㄷ
- ② ㄱ, ㄹ
- ③ ㄴ, ㄷ
- ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 ③
핵심 해설
이 사안은 매수인 甲이 매도인 乙과 직접 매매계약을 체결하면서 등기명의만 명의수탁자 丙 앞으로 이전한 이른바 '3자간 등기명의신탁'에 해당한다. 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률상 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 목적 여하를 불문하고 원칙적으로 무효이므로 ㄱ은 틀리다. 3자간 등기명의신탁에서는 매도인 乙과 매수인 甲 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 甲은 乙을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다(ㄷ 옳음). 丙 명의의 등기는 무효이므로 丙은 소유권을 취득하지 못하며(ㄹ 틀림, 甲의 부당이득반환청구권 행사 전제가 성립하지 않음), 判例(2016도18761 전원합의체)는 3자간 등기명의신탁에서 수탁자 丙이 부동산을 처분하더라도 甲과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다고 본다(ㄴ 옳음).
법령 근거
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →
쉬운 설명
매수인이 매도인과 직접 매매계약을 맺으면서 등기만 명의수탁자 앞으로 이전하는 3자간 등기명의신탁에서는, 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 목적과 무관하게 원칙적으로 무효이지만 매도인·매수인 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 매수인은 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 또한 판례는 수탁자가 부동산을 처분하더라도 매수인과의 관계에서 횡령죄는 성립하지 않는다고 본다.
용어 설명
- 3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)
- 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하되 등기만 명의수탁자 앞으로 이전하는 형태의 명의신탁.
- 횡령죄
- 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령한 경우 성립하는 범죄(형법 제355조).
선택지별 해설
- ① 틀림. ㄱ이 틀린 설명(명의신탁약정은 목적과 무관하게 원칙적으로 무효)이므로 해당 조합은 옳지 않다.
- ② 틀림. ㄱ, ㄹ 모두 틀린 설명이다.
- ③ 옳음(정답). ㄴ(횡령죄 불성립), ㄷ(甲의 乙에 대한 이전등기청구권 인정)이 옳은 설명이다.
- ④ 틀림. ㄱ, ㄹ이 틀린 설명이다.
- ⑤ 틀림. ㄹ이 틀린 설명이다(丙은 소유권을 취득하지 못하므로 甲의 丙에 대한 부당이득반환청구권 구성이 아니라 진정명의회복 등의 법리가 적용된다).
암기팁
"등기만 빌려줬을 뿐, 원래 계약은 살아있다" - 매도인-매수인 계약은 유효, 수탁자 명의만 무효.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제30회 36번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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