공인중개사 대항력 · 제30회 34번 해설

핵심 해설

상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 다음 날부터 발생한다. 乙이 임대차등기(또는 대항요건인 인도+사업자등록)를 갖추지 못한 상태라면 대항력이 없으므로, 건물을 양수한 丙의 인도청구에 대항할 수 없다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

상가건물 임대차의 대항력은 건물 인도와 사업자등록을 갖춘 다음 날부터 발생하며, 대항요건을 갖추지 못한 임차인은 건물을 양수한 새 소유자의 인도청구에 대항할 수 없다. 연체차임에 의한 계약해지는 3기의 차임액에 달해야 하고(월차임 100만원 기준 300만원이 필요하므로 200만원은 부족), 차임·보증금 감액에는 기간 제한이 없으며, 갱신거절 통지가 없으면 임대차는 해지가 아니라 동일조건으로 갱신된다.

용어 설명

대항력

임차인이 임차목적물의 양수인 등 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 효력.

선택지별 해설

• ① 틀림. 상가임대차의 경우 계약해지 사유가 되는 연체차임액은 '3기'의 차임액에 해당하는 금액(이 사안에서는 월차임 100만원×3=300만원)이며 200만원은 이에 미달한다.
• ② 틀림. 차임 등 감액에는 법정 제한기간(증액과 달리 감액은 횟수·기간 제한이 없음)이 적용되지 않는다.
• ③ 틀림. 갱신거절 통지기간 내 통지가 없으면 종전과 동일한 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 보며, 해지된 것으로 보지 않는다.
• ④ 틀림. 보증금 5천만원은 상가임대차보호법상 서울특별시 소액임차인 최우선변제 보증금 한도를 초과하여 선순위 저당권자보다 우선변제받는 것이 보장되지 않을 수 있다(우선변제 요건과 한도액 검토 필요).
• ⑤ 옳음(정답). 대항요건을 갖추지 못한 임차인은 양수인의 인도청구에 대항할 수 없다.

암기팁

"대항요건 안 갖추면 새 주인 말 들어야" - 등기·사업자등록 없으면 나가라면 나가야 한다.