공인중개사 단속규정 · 제29회 30번 해설
공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 관 한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
판례는 개업공인중개사가 거래당사자와 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제1항의 규정을 강행규정(효력규정)이 아니라 단속규정으로 보아, 이를 위반한 거래계약이라도 사법상 효력은 유효하다고 본다. 제29회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 30번 문제입니다. 정답은 ④이고, 근거는 공인중개사법 제33조입니다.
- ① 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 금지행위에 해당한다.
- ② 아파트의 특정 동ㆍ호수에 대한 분양계약이 체결된 후 그 분양권의 매매를 중개한 것은 금지행위에 해당하지 않는다.
- ③ 상가 전부의 매도 시에 사용하려고 매각조건 등을 기재 하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등 해당 사항을 기재한 분양계약서는 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양 등과 관련 있는 증서에 해당하지 않는다.
- ④ 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위 를 금지하는 규정은 효력규정이다.
- ⑤ 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위는 금지행 위에 해당한다.
정답 ④
핵심 해설
판례는 개업공인중개사가 거래당사자와 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제1항의 규정을 강행규정(효력규정)이 아니라 단속규정으로 보아, 이를 위반한 거래계약이라도 사법상 효력은 유효하다고 본다. 따라서 "직접거래 금지규정은 효력규정이다"라고 서술한 ④는 틀렸다. 나머지 지문(매매업의 금지행위 해당, 분양권 매매 중개는 금지행위 아님, 통상적 분양계약서는 금지된 증서에 해당하지 않는다는 판례, 미등기전매 중개의 금지행위 해당)은 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ④이다.
법령 근거
- 공인중개사법 제33조법제처 원문 →
쉬운 설명
판례는 개업공인중개사가 거래당사자와 직접 거래하는 행위를 금지하는 규정을 강행규정(효력규정)이 아니라 단속규정으로 보아, 이를 위반한 거래라도 사법상 효력은 유효하다고 봅니다. 이 문제는 '효력규정이다'라고 서술한 지문을 찾는 함정입니다. 매매업의 금지행위 해당성, 분양권 매매 중개는 금지행위 아님, 통상적 분양계약서는 금지된 증서에 해당하지 않는다는 판례, 미등기전매 중개의 금지행위 해당 등 나머지는 모두 옳습니다.
용어 설명
- 단속규정
- 위반 시 행정적·형사적 제재는 가하지만 그 사법상 법률행위의 효력에는 영향이 없는 규정
선택지별 해설
- ① 옳음. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 금지행위에 해당한다.
- ② 옳음. 분양계약 체결 후 분양권 매매를 중개하는 행위 자체는 금지행위가 아니다.
- ③ 옳음. 통상적인 매매계약서 양식에 해당사항을 기재한 정도로는 금지된 증서 등에 해당하지 않는다는 것이 판례이다.
- ④ 틀림(정답). 직접거래 금지규정은 단속규정으로서, 이를 위반한 거래의 사법상 효력은 유효하다.
- ⑤ 옳음. 탈세 목적의 미등기전매 중개는 금지행위에 해당한다.
암기팁
직접거래 금지는 '단속용'이지 '무효용'이 아니에요. 처벌은 받아도 계약 자체는 살아있습니다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제29회 30번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
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