공인중개사 주택담보노후연금 · 주택저당담보부채권 · 제28회 25번 해설

핵심 해설

주택담보노후연금(주택연금)은 담보(저당권) 설정 방식으로 운영되며, 연금개시 이후에도 주택의 소유권은 계속 가입자(채무자)에게 유지되고 연금지급기관으로 이전되지 않는다. 따라서 연금개시시점에 소유권이 이전된다고 서술한 ③이 틀린 설명이다. 나머지 지문은 REITsㆍ조인트벤처의 지분금융 성격, 원리금균등상환의 원금상환액 변화, MBB의 발행자 지급의무, CMO의 다계층 발행구조에 관한 옳은 설명이다. 따라서 정답은 ③이다.

이론 근거

부동산금융 - REITs·조인트벤처는 지분금융. 원리금균등상환은 회차가 지날수록 매기상환액 중 원금상환액 비중이 커진다. 주택담보노후연금(주택연금)은 저당권 설정방식으로 운영되어 연금개시 이후에도 소유권은 가입자에게 유지된다(이전 아님). MBB는 차입자의 채무불이행과 무관하게 발행자가 투자자에게 원리금 지급의무를 부담한다. CMO는 동일 저당풀에서 상환우선순위·만기가 다른 다계층 MBS를 발행할 수 있다.

쉬운 설명

부동산금융 관련 여러 개념을 검증하는 문제다. 주택담보노후연금(주택연금)은 저당권을 설정하는 방식으로 운영되며, 연금개시 이후에도 소유권은 계속 가입자(채무자)에게 남아 있고 연금지급기관으로 이전되지 않는다. 지문은 소유권이 이전된다고 했으므로 ③이 틀렸다. REITsㆍ조인트벤처가 지분금융이라는 것, 원리금균등상환에서 시간이 갈수록 원금상환액 비중이 커진다는 것, MBB는 차입자의 채무불이행과 무관하게 발행자가 투자자에게 원리금을 지급해야 한다는 것, CMO는 같은 저당풀에서 상환우선순위ㆍ만기가 다른 다양한 증권을 발행할 수 있다는 것은 모두 옳다.

용어 설명

주택담보노후연금(주택연금)

고령자가 보유주택을 담보로 제공하고 매월 연금을 지급받는 역모기지 제도로, 저당권 설정방식이며 소유권은 가입자에게 유지된다.

주택저당담보부채권(MBB)

발행자가 저당풀을 담보로 채권을 발행하고, 차입자의 채무불이행 여부와 관계없이 투자자에게 원리금 지급의무를 부담하는 채권형 MBS.

다계층저당증권(CMO)

동일한 저당풀을 기초로 상환우선순위와 만기가 상이한 여러 트랜치(계층)의 증권을 발행하는 MBS.

선택지별 해설

• ① 옳음. REITs, 조인트벤처는 자기자본을 조달하는 지분금융에 해당한다.
• ② 옳음. 원리금균등상환방식에서는 시간이 지날수록 이자비중은 줄고 원금상환액 비중이 커진다.
• ③ 틀림(정답). 주택연금은 저당권 설정방식으로 소유권은 계속 가입자에게 유지되며 연금지급기관으로 이전되지 않는다.
• ④ 옳음. MBB는 차입자의 채무불이행과 무관하게 발행자가 투자자에게 원리금 지급의무를 진다.
• ⑤ 옳음. CMO는 동일 저당풀에서 상환우선순위ㆍ만기가 다른 다양한 트랜치의 증권을 발행할 수 있다.

암기팁

주택연금은 '집을 담보로 맡기는 것'이지 '집을 넘기는 것'이 아니다 - 소유권은 끝까지 내 것으로 남아있다.