공인중개사 부동산 금융론 · 제27회 29번 해설

핵심 해설

기존대출(4%)을 신규대출(3%)로 대환하면 연간 이자비용이 100만원(1억×1%) 절감되며, 이 절감액이 신규대출 만기인 8년간 매년 발생하므로 8년 연금현가계수 7을 곱하면 이자절감액의 현재가치는 700만원이 된다. 반면 대환 실행을 위해서는 기존대출 잔액의 1%인 조기상환수수료 100만원과 신규대출금액의 1%인 취급수수료 100만원, 합계 200만원의 비용이 발생한다. 따라서 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는 700만원에서 200만원을 차감한 500만원이 된다. 정답은 ③이다.

이론 근거

대환(refinancing)의 이익 현재가치 = 연간 이자절감액×연금현가계수 - (조기상환수수료+신규 취급수수료). 이자율 차이에 따른 연간 절감액에 신규대출 만기의 연금현가계수를 곱해 절감액의 현재가치를 구하고 대환비용을 차감한다.

쉬운 설명

기존 4% 대출을 3% 신규대출로 갈아타면 연간 이자가 100만원(1억×1%) 절감되고, 이 절감액이 신규대출 만기 8년 동안 이어지므로 연금현가계수 7을 곱하면 절감액의 현재가치는 700만원이 된다. 여기서 대환에 드는 조기상환수수료(100만원)와 신규대출 취급수수료(100만원), 합계 200만원을 빼면 대환으로 얻는 이익의 현재가치는 500만원이 된다.

용어 설명

계산 과정

연간 이자절감액 = 1억×(4%-3%) = 100만원 이자절감액의 현재가치 = 100만원×7(8년 연금현가계수) = 700만원 조기상환수수료 = 1억×1% = 100만원 신규대출 취급수수료 = 1억×1% = 100만원 대환이익의 현재가치 = 700만원 - 100만원 - 100만원 = 500만원

선택지별 해설

• ① 계산 결과(500만원)와 다르다.
• ② 계산 결과(500만원)와 다르다.
• ③ 이자절감액의 현재가치(700만원)에서 조기상환수수료와 취급수수료(합계 200만원)를 차감한 500만원이 정답이다.
• ④ 계산 결과(500만원)와 다르다.
• ⑤ 계산 결과(500만원)와 다르다.

암기팁

대환 이익은 이자 아낀 돈(700만원)에서 갈아타는 값(200만원)을 뺀 500만원이다 - 갈아탈 때도 수수료는 꼭 챙겨야 한다고 기억하자.