공인중개사 부동산 금융론 · 제27회 25번 해설

핵심 해설

담보인정비율(LTV) 기준으로는 시장가격 5억원의 60%인 3억원까지 대출이 가능하지만, 부채감당률(DCR) 기준으로는 순영업소득 1억원을 DCR 2 이상으로 충족시키기 위한 최대 부채서비스액이 5천만원이 되어, 저당상수 0.2로 나눈 최대 대출가능총액은 2억5천만원으로 제한된다. 두 조건을 모두 충족해야 하므로 더 작은 금액인 2억5천만원이 최종 대출가능총액이 되며, 여기서 기존 저당대출금 1억원을 차감하면 추가로 받을 수 있는 대출가능금액은 1억5천만원이 된다. 따라서 정답은 ②이다.

이론 근거

LTV와 DCR을 모두 충족하는 대출가능액 산정 - LTV기준 대출가능액(=시장가격×LTV)과 DCR기준 대출가능액(=순영업소득÷DCR÷저당상수) 중 작은 값을 최대 대출가능총액으로 하고, 여기서 기존 저당대출금을 차감하여 추가 대출가능금액을 구한다.

쉬운 설명

대출가능금액은 LTV 기준(시장가격의 60%=3억원)과 DCR 기준(순영업소득을 DCR 2 이상으로 맞추는 최대 부채서비스액을 저당상수로 나눈 2.5억원) 중 더 작은 값을 따르는데, 여기서는 DCR 기준 2.5억원이 더 작아 최대 대출가능총액이 된다. 이미 받은 기존 대출 1억원을 빼면 추가로 받을 수 있는 대출은 1억5천만원이다.

용어 설명

계산 과정

LTV 기준: 5억×60% = 3억원 DCR 기준: DCR = NOI/부채서비스액 ≥ 2 → 부채서비스액 ≤ 1억/2 = 0.5억원 대출가능총액(DCR기준) = 부채서비스액/저당상수 = 0.5억/0.2 = 2.5억원 두 조건 모두 충족 → min(3억, 2.5억) = 2.5억원 추가 대출가능액 = 2.5억 - 기존대출 1억 = 1.5억원

선택지별 해설

• ① 계산상 최대 대출가능총액에서 기존대출을 차감한 값(1.5억)과 다르다.
• ② 두 조건을 모두 충족하는 최대 대출가능총액 2.5억원에서 기존대출 1억원을 차감한 1억5천만원이 정답이다.
• ③ LTV 기준(3억원)만 고려한 값으로 DCR 조건을 반영하지 않아 틀리다.
• ④ 계산 결과(1.5억)와 다르다.
• ⑤ 계산 결과(1.5억)와 다르다.

암기팁

LTV와 DCR 둘 다 통과해야 하니 더 짠 쪽(더 작은 금액)을 따른다 - 이 문제에서는 DCR 기준(2.5억)이 더 짜다.